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Baux d'habitation : les différents moyens de mettre fin au contrat de bail

| Publié le 23/11/2012

Ecrit par : Noémie Sallé, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Il arrive parfois que la relation entre le locataire et le propriétaire devienne difficile, notamment lorsque le locataire ne paye plus ses loyers, dégrade le local à usage d'habitation ou est l'auteur de troubles de voisinage. Comment mettre fin au bail ?  Comment contraindre son locataire à quitter les lieux ? Autant de questions souvent sans réponse pour les propriétaires qui ne savent plus comment sortir de situations parfois difficiles. L'avocat est là pour vous conseiller et vous aider à mettre un terme à tout cela.

La résiliation du contrat par la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Une clause résolutoire peut être insérée dans le contrat de bail. Ainsi lorsque le locataire n'exécute pas l'une de ses obligations, le propriétaire pourra la mettre en œuvre et résilier le contrat.

Cependant la mise en œuvre de cette clause est limitée à certain cas. Selon la loi du 6 juillet 1989 elle ne pourra être invoquée par le propriétaire qu'en cas de :

•    non paiement du loyer ou des charges
•    non versement du dépôt de garantie
•    non souscription d'une assurance garantissant  les risques locatifs
•    « non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée »

Dans tous les autres cas, la clause sera réputée nulle et non écrite.

La résiliation ne sera cependant pas immédiate. Un commandement devra être délivré au locataire qui bénéficiera alors d'un délai de 1 à 2 mois, selon la nature de l'obligation, pour l'exécuter.

Une exception existe lorsque c'est l'obligation d'user paisiblement des locaux loués qui n'a pas été respectée. A partir du moment où une condamnation pour trouble du voisinage a été prononcée, le commandement n'est pas nécessaire.

Une fois ce délai écoulé et que l'obligation contractuelle n'a toujours pas été exécutée, le propriétaire devra alors informer son locataire que le bail est résilié de plein droit.

Si vous êtes propriétaire, n'hésitez pas à vous faire conseiller par un avocat pour la rédaction du contrat de bail. Vous serez ainsi certain que vos droits et intérêts seront protégés.

La résiliation judiciaire :

La résiliation judiciaire ne pourra être mise en œuvre que dans un nombre de cas limités. Elle est prévue pour que le propriétaire puisse demander la résiliation du contrat de bail lorsqu'aucune clause résolutoire n'est prévue au contrat ou que les motifs de résolutions invoqués par le propriétaire ne sont pas couverts par cette clause. Vous pouvez par exemple demander la résiliation du bail si votre locataire paye systématiquement en retard ses loyers, sans aucune raison valable.

Elle peut aussi être utilisée pour faire constater par le juge la résiliation du bail lorsque la clause résolutoire a été mise en œuvre par le propriétaire. Ce dernier va alors saisir demander au juge l'expulsion du locataire.

Le juge bénéficie d'un grand pouvoir et pourra accorder au locataire des délais pour le paiement ou pour l'expulsion.

L'avocat a un rôle important dans cette procédure. Il vous accompagnera et vous conseillera sur les démarches à suivre. La procédure étant soumise à un grand formalisme, lui seul saura rédiger les actes et adopter l'argumentation la plus adapter pour défendre vos intérêts et vous mener vers le succès.

Source : « baux d'habitation »,  « rapports propriétaires-locataires, secteur privé, secteur HLM, loi de 1948 », Hervé des Lyons, Yves Rouquet, 7e édition, 2011-2012.

Ecrit le 20/11/2012

 

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