Ecrit par : Avocats Picovschi
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Vous êtes propriétaire d’un terrain ou d’une maison individuelle et souhaitez procéder à la vente. Vous réalisez alors qu’il est situé dans un périmètre soumis au droit de préemption urbain et le proposez en priorité à la commune. Que faire en cas de désaccord sur le prix ? Comment réagir face à un désistement ? Le cabinet Avocats Picovschi vous éclaire sur ces questions et vous accompagne en cas de litige.
Comment s’exerce le droit de préemption urbain ?
La mairie dispose du pouvoir d’acquérir en priorité des immeubles situés dans un périmètre déterminé par le conseil municipal, afin de mettre en place un plan local d’urbanisme (PLU), créer des logements sociaux ou de nouveaux équipements collectifs.
Le vendeur transmet un document appelé « déclaration d’intention d’aliéner » à la mairie pour l’informer de son intention de mettre le bien en vente. La DIA mentionne notamment le lieu de situation de l’immeuble ainsi que le prix de vente.
La commune dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de ce document pour faire connaître sa réponse. Le respect des délais est primordial, car l’absence de réponse dans les délais équivaut à un silence qui sera interprété comme une acceptation ou un refus selon les cas.
Il est fréquent que la commune formule une contre-proposition sur le prix de vente. Le vendeur pourra à son tour accepter le nouveau prix, le refuser, ou engager des négociations. Il ne faut pas hésiter à recourir aux conseils avisés d’un avocat, car il n’est pas toujours aisé de résoudre soi-même les conflits avec une personne publique.
Comment surmonter un blocage sur le prix ?
Si vous ne parvenez à aucun consensus avec la mairie, le mieux est de saisir un juge qui fixera lui-même le montant de la transaction. Un avocat expérimenté dans ce type de contentieux saura avancer des arguments en votre faveur.
À compter de la décision du juge, un délai d’appel d’un mois est ouvert. Vous l’aurez compris, entre votre décision de vendre le bien et la date effective de l’aliénation, un temps relativement long peut s’écouler. C’est pourquoi il peut être judicieux de faire appel à un avocat le plus tôt possible afin d’être accompagné dans vos démarches.
Quelles sont les conséquences de la renonciation au droit de préemption ?
La renonciation dans les délais
La mairie est libre d’acquérir l’immeuble ou de renoncer à l’achat à plusieurs stades : après la réception de la DIA, suite à une nouvelle proposition de prix du vendeur ou pendant le délai de réflexion postérieur au jugement sur le prix.
Après cette renonciation, le vendeur est libre de contracter avec tout acquéreur.
La renonciation hors délai
Le code de l’urbanisme prévoit un délai de rétractation au profit du titulaire du droit de préemption d’une durée de deux mois à partir de la notification de la décision définitive qui a fixé le prix. La Cour de cassation rappelle qu’une décision définitive s’entend comme celle n’étant plus susceptible d’une voie de recours ordinaire, tel que l’appel. Sachez qu’un pourvoi en cassation ne permet pas d’allonger le délai de renonciation.
Dans l’hypothèse où la commune n’aurait pas manifesté son désistement dans le délai, elle sera réputée avoir accepté le prix. Le transfert de propriété s’opère à l’expiration des deux mois. En tant que vendeur, vous pourrez alors prétendre à une exécution forcée de la vente afin d’en obtenir le prix. A en suivre le raisonnement des juges dans un arrêt du 4 mai 2016, toutes les chances seraient de votre côté.
Mais en droit, rien n’est définitif et chaque situation appelle une solution propre. C’est pourquoi il est fortement conseillé de recourir aux conseils d’un avocat compétent en droit immobilier, car, fort de son expérience, il sera le mieux à même de défendre vos intérêts en fonction de vos litiges.
Sources : Code de l’urbanisme ; Civ 3e 4 mai 2016
