Ecrit par : Avocats PICOVSCHI, Juriste, Avocats Picovschi
Vous souhaitiez acheter le terrain mis en vente par votre voisin, vous tombez d’accord sur le prix et signer le compromis de vente. Cependant, votre commune avait voté un droit de préemption urbain ce qui vous impose d’attendre un délai de deux mois avant de pouvoir signer l’acte définitif. En effet, le droit de préemption urbain est une procédure permettant à une personne publique d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente par un particulier ou une entreprise. Elle doit cependant réaliser cet achat en vue de réaliser une opération d’aménagement urbain. Contrairement à la procédure d’expropriation le propriétaire a mis librement son bien à la vente, il ne lui a pas été imposé de le céder. Lorsque la commune ou la personne publique décide de préempter le bien, il existe souvent un acquéreur potentiel qui sera évincé de la procédure. Ce dernier sera ainsi lésé puisqu’un dédommage ne lui est accordé. Cependant, si la personne publique ne respecte pas les conditions de mise en œuvre du droit de préemption urbain, l’acquéreur évincé pourra se retourner contre elle. Ainsi, l’aide d’un avocat expert dans ce domaine est indispensable. Avocats PICOVSCHI, compétent en droit immobilier et de l’urbanisme défend vos droits durant vos contentieux.
La procédure de préemption
Cette procédure est généralement mise en œuvre par la commune. Afin de pouvoir l’utiliser, elle doit préalablement être votée par une délibération du conseil municipal. Cette décision devra obligatoirement définir les zones sur lesquelles la commune pourra exercer ce droit.
Par ailleurs, la commune ne peut pas l’utiliser à sa guise. Elle doit justifier son utilisation, c’est-à-dire en vue de réaliser des opérations d'aménagement urbain d'intérêt général. Cela correspond notamment à la création d'équipements collectifs. Ainsi, lorsque la personne publique s’interposera lors d’une vente afin d’acheter le bien, elle devra préciser cet objectif d’intérêt général en indiquant comment l’opération envisagée y répond.
Cette décision doit respecter une procédure stricte, notamment concernant l’affichage. Elle n’est pas à l’abri de faire l’objet d’une annulation notamment demandée par l’acquéreur évincé de la vente.
L’action de l’acquéreur évincé
Lorsque la décision de la préemption n’est pas suffisamment motivée par la commune l’acquéreur potentiel écarté, s’il est titulaire d’un compromis de vente pourra demander l’annulation de cette décision. Si l’annulation de cette dernière est effective elle sera considérée comme n’ayant jamais existée et ce même si le transfert a eu lieu. Si l’acquéreur évincé a signé un compromis et qu’il a engagé des frais avant la mise en œuvre du droit de préemption il pourra réclamer la réparation des préjudices subis.
Par ailleurs, si le bien préempté n’est pas utilisé aux fins prévues dans les 5 ans, il pourra demander que soit mis en œuvre le droit de rétrocession cela signifie qu’il demandera à la commune de lui céder le bien. Après avoir fait parvenir l’offre de rétrocession à l’ancien propriétaire par lettre recommandée, ce dernier à 2 mois pour faire connaître sa décision. Lorsque l’ancien propriétaire ou ses ayants droits ne souhaitent pas récupérer le bien, la commune a l’obligation de le proposer à l’acquéreur évincé si son nom était mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner. Ainsi si elle viole ses obligations la commune engage sa responsabilité. En effet, elle aura empêché le vendeur de concrétiser sa vente et par ailleurs, l’acheteur évincé pourra engager la responsabilité délictuelle de la commune s’il justifie de l’existence d’un préjudice certain, matériel et direct.
La preuve de ce préjudice n’est pas simple à apporter, par conséquent, l’aide d’un avocat compétent en droit de l’urbanisme est indispensable afin de mener à bien votre procédure contentieuse.
Source : ServicePublic.fr « Préemption »
