Résiliation du bail d'habitation en raison d'un manquement à l'obligation de délivrance

| Publié le 10/10/2011

S'il n'y a pas eu d'accord des volontés en raison d'absence d'état des lieux préalable, le bailleur a manqué a son obligation de délivrance et le bail doit être résilié.

Vous êtes propriétaire d'un bien à usage d'habitation, prenez garde à l'état des lieux et à votre obligation de délivrance au risque de voir votre bail résilié et ne pas percevoir vos loyers. Un arrêt du Tribunal d'Instance de Verdun traite de la résiliation du bail en cas de manquement à l'obligation de délivrance du bailleur.

Le contexte de l'arrêt est le suivant : Par acte sous seing privé, des époux ont donné à bail une maison d'habitation le 10 juillet. Aucun état des lieux préalable n'est dressé. Le 13 juillet 2010, un constat d'huissier établi que la rencontre des volontés n'a pas été parfaite en raison d'une absence d'état des lieux d'entrée et que par conséquent cela justifie une résolution judiciaire du contrat pour manquement à l'obligation de délivrance qui incombe au propriétaire sur le fondement de l'article 6 de la loi de 1989, et la validation d'un préavis abrégé à la date du 20 août.

Cet article énonce : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers qui sont soumis à des réglementations spécifiques ». Le locataire délivre donc congé au bailleur le 9 août et quitte les lieux le 20 août.

Le bailleur assigne le locataire en paiement des loyers car la relocation des lieux est intervenue dans les trois mois de la délivrance du congé, jusqu'à la date de prise d'effet du nouveau contrat, conformément aux dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

Le Tribunal d'instance déboute le bailleur, et prononce la résiliation judiciaire du bail pour « manquement à l'obligation de délivrance qui incombe au propriétaire sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 » et valide le préavis abrégé proposé par le locataire.

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Source : TI Verdun, 28 juin 2011, n° 11-11-000045

Elodie COIPEL
Juriste