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Lotissement : comment régler le conflit entre cahier des charges et règles d’urbanisme ?

| Publié le 15/06/2017

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

La tendance actuelle est de doter les lotissements de cahiers des charges ainsi que d’un règlement fixant les règlements d’urbanisme à respecter par les propriétaires. Cependant, qu’en est-il en cas de conflit entre ces deux documents ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier saura vous conseiller et vous assister dans vos projets, mais également vous défendre avec succès en cas de litige.

Règlement d’urbanisme et/ou cahier des charges : Quelles différences ?

En principe, le règlement d’urbanisme est un document qui émane du lotisseur. Ce document n’a pas vocation à régir les relations entre propriétaires, mais plutôt à apporter un complément aux contraintes exposées par les règles d’urbanisme déjà en vigueur. Ce document s’impose à tous les colotis. À noter que le règlement se doit d’être conforme aux règles d’urbanisme édictées par le Plan local d’urbanisme (PLU).

Ce document d’origine privée n’a pas vocation à s’appliquer de manière pérenne. En effet, le législateur a prévu que les règlements de lotissement cessent de s’appliquer 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir. Cependant, des dérogations étaient possibles leur permettant toutefois de demander le maintien du règlement. La loi Alur du 24 mars 2014 a pourtant supprimé ce droit.

Le cahier des charges quant à lui est un document de nature contractuelle et d’ordre privé. En effet, il s’agit d’un document rédigé par le lotisseur lui-même. À la différence du règlement, le cahier des charges définit les droits et les obligations de chacun. Ainsi, les règles et les servitudes qu’il contient sont destinées à régir les relations entre les propriétaires et entre le lotisseur et les acquéreurs de lots. Le code de l’urbanisme ne prévoit aucune limite dans la durée de vie du cahier des charges. Il en découle donc que le cahier des charges peut potentiellement continuer de produire ses effets au-delà de 10 ans.

Cependant, depuis 1977, le législateur a involontairement créé une situation pouvant déboucher sur un conflit … En effet, les lotissements ont la possibilité d’être régis par un cahier des charges et/ou un règlement.

Que faire en cas de conflit ?

En effet, la possibilité pour les colotis d’être soumis tant au règlement qu’au cahier des charges peut constituer une source de contentieux.

En pratique, les lotisseurs imbriquent ces deux documents, ce qui tend souvent à complexifier la situation. En effet, la pratique a eu tendance à intégrer dans le cahier des charges des règles d’urbanisme afin de tenter d’obtenir la préservation de l’application des mesures au-delà de 10 ans. Le règlement devenant alors caduc une fois ce délai dépassé, les lotisseurs ont donc tenté de reproduire tout ou partie du règlement de lotissement dans le cahier des charges afin que les dispositions continuent de s’appliquer au-delà.

Cependant, par un arrêt récent, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler le principe selon lequel un cahier des charges « constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues ».  Après avoir rappelé ce principe, la Cour a refusé de transmettre une question préjudicielle afin de déterminer si cette clause constituait ou non une règle d’urbanisme susceptible d’être devenue caduque. (Cass., 3ème Civ., 21 janvier 2016, n°15-10.566).

Le législateur est donc intervenu afin d’éviter les dérives opérées. Ainsi, la loi Alur a imposé la suppression, d'ici le 26 mars 2019, de toutes les clauses non réglementaires des cahiers de charges lorsqu'elles ont pour objet de limiter le droit à construire. Cependant, ces clauses sont difficilement identifiables et peuvent faire l’objet de qualifications divergentes. Il n’en demeure pas moins que l’esprit de la loi semble tendre à ce que soit considérée comme immédiate l’application de la règle de caducité aux stipulations de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvées.

La coexistence d'un règlement, acte de nature réglementaire, et d'un cahier des charges, de nature contractuelle, est l'une des raisons de la complexité du droit des lotissements. De ce fait, il en découle que la situation conduit à la création d’un climat générateur de difficultés. Par conséquent, le recours à l’avocat permet de réduire considérablement le risque d’insécurité juridique.

L’achat et la vie dans un lotissement comportant un certain nombre de contraintes, Avocats PICOVSCHI, compétent en droit de l’urbanisme et de la construction est à la fois un précieux conseiller, mais surtout un allié de poids. Il vous évitera des incompréhensions voire même d’éventuelles pertes financières en cas de non-respect d’une règle impérative et vous assistera en cas de contentieux liés au conflit de ces deux règles impératives.

Source : Fasc. 70 : LOTISSEMENTS. – Règlement et cahier des charges, LEXISNEXIS, JCl. Notarial Formulaire, 20 Août 2008

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