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Copropriété : que faire en cas d’abus de majorité ?

| Publié le 22/01/2019

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SOMMAIRE

En tant que propriétaire d’un bien au sein d’un immeuble, vous devez participer aux décisions prises sur les parties communes. Toutefois, il est possible que certaines décisions prises en Assemblée Générale aillent à l’encontre de l’intérêt général, voire même puissent nuire à vos propres intérêts, car l’un des copropriétaires dispose de plus de la majorité des voix dans la copropriété.  Vous vous questionnez sur les recours possibles contre des décisions que vous jugez arbitraires ? Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de trente ans à Paris vous explique quels sont les recours possibles en cas d’abus de majorité lors d’une décision prise en Assemblée Générale.

La loi cherche à limiter les situations de ‘’dictature’’ du copropriétaire majoritaire

Un des copropriétaires de l’immeuble dans lequel vous êtes vous-même propriétaire dispose d’un lot très important, ce qui lui donne une influence considérable lors des assemblées générales, de sorte que lors de la dernière assemblée, il a demandé que des travaux soient financés par la copropriété pour des montants très importants alors qu’il sera le seul à en profiter. Vous vous demandez si un recours ne pourrait pas être engagé, car vous et les autres copropriétaires êtes fortement pénalisés.

Tout d’abord, la loi cherche à limiter les pouvoirs du copropriétaire majoritaire. En effet, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que certes chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, mais que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Ainsi, un copropriétaire ne peut prendre, au seul motif qu’il dispose de plus de la moitié des quotes-parts de parties communes, des tantièmes, le pouvoir au sein de la copropriété.

Si le syndic ne prend pas en compte de ces limitations dans l’organisation de l’assemblée générale, vous êtes en capacité de demander l’annulation de l’assemblée générale.

Toutefois, selon le type de décision à adopter, la majorité peut changer.

Les décisions les plus courantes sont prises à la majorité des personnes présentes (Article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Cette majorité concerne notamment les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants. Ici, dès lors que l’un des copropriétaires est absent de l’assemblée, alors ce copropriétaire peut imposer ou refuser des décisions, et pénaliser les autres copropriétaires.

À l’inverse, des décisions requièrent la majorité des 2/3 des copropriétaires (Article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Cela va concerner par exemple les décisions portant sur la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Ce copropriétaire peut alors bloquer la prise de telles décisions, alors qu’elles peuvent s’avérer nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble.

Dès lors, vous rapprocher d’un avocat compétent en droit de la copropriété vous permettra d’analyser la situation, et déceler un possible abus de majorité de la part de ce copropriétaire. En effet, dans certains cas, ce blocage est sanctionné par le juge. Quels sont donc les recours pour contrer cet abus de majorité ?

Copropriétaire lésé : agissez contre l’abus de position majoritaire !

La copropriété dans laquelle vous êtes propriétaire se trouve dans une situation délicate : des décisions pourtant indispensables ne sont pas prises, car le copropriétaire majoritaire refuse de mettre la main à la poche. En retour, il fait adopter des travaux dont lui seul profitera.

La jurisprudence a énoncé les critères de l’abus de majorité permettant aux copropriétaires lésés d’agir contre cette utilisation excessive de leur position dominante.

Plus précisément, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date du 17 décembre 2014 (arrêt n° 13-25.134), nous dit qu’une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. 

Autrement dit, la décision ne doit pas avoir pour but de favoriser exclusivement l’intérêt d’un ou de plusieurs copropriétaires, ou de la majorité des copropriétaires au détriment d’une minorité de copropriétaires. Dans une telle situation, on est face à une situation de rupture d’égalité entre copropriétaires.

À titre illustratif, le refus de travaux indispensables au maintien en l’état des parties communes a été jugé comme un abus de majorité par la Cour de Cassation depuis de nombreuses années (C.Cass ; Civ. 3ème ; le 11 janvier 1984)

Pour exercer un recours contre la ou les décisions litigieuses, le copropriétaire disposera, en principe, d’un délai de 2 mois à partir de la notification pour la contester. Qui plus est, la preuve de l’abus de droit sera à la charge du copropriétaire s’estimant lésé. L’avocat en droit immobilier saura collecter les preuves nécessaires pour prouver devant les juges que vos intérêts ont été desservis par une telle décision lors de l’Assemblée Générale.

D’une manière plus globale, il est possible de contester l’Assemblée Générale des copropriétaires. L’avocat expérimenté en droit de la copropriété est là pour obtenir la nullité d’une telle décision.

Pour demander cette annulation, il est nécessaire de réunir les preuves de cet abus de la part du copropriétaire concerné. L’avocat va avoir ici pour rôle de constituer un dossier solide afin de mettre fin à cette situation pouvant mettre en péril la conservation de l’immeuble. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier saura défendre les intérêts des copropriétaires lésés par une décision d’Assemblée Générale de copropriétaires.


Sources : www.village-justice.com « La contestation de l’assemblée générale de copropriété » publié le vendredi 31 janvier 2014 par Victoire de Bary, « copropriété : que faire face à un copropriétaire majoritaire », caroline theuil, 13/06/2017 ; www.village-justice

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