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Vous avez construit sans autorisation ou vous n’avez pas respecté l’autorisation qui vous a été délivrée ? Le fait de construire irrégulièrement peut avoir de lourdes conséquences. Avocats Picovschi, compétent en droit de la construction, revient sur cette thématique complexe. Nous vous expliquons les conséquences inhérentes à cette irrégularité et comment les éviter !
Quelle est la responsabilité du propriétaire ?
Votre construction sera considérée comme irrégulière lorsqu’elle aura été édifiée ou modifiée sans autorisation administrative ou en violation des prescriptions administratives ou en application d’une autorisation annulée ou retirée.
Le Code de l’urbanisme sanctionne le fait d’exécuter des travaux sans respecter les obligations d’urbanisme. Cette infraction constitue un délit qui, depuis la loi du 27 février 2017 relative à la réforme de la prescription en matière pénale, se prescrit par 6 ans en vue de diligenter des poursuites. Le délai court à compter du jour où la construction est terminée.
Selon le même code, les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution des travaux peuvent être pénalement responsables des constructions irrégulières effectuées (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme).
Pour la chambre criminelle de la Cour de cassation, le propriétaire d’un bien est le bénéficiaire effectif des travaux réalisés illégalement. La Cour précise également qu’il en est de même lorsque c’est son locataire qui a effectué les travaux. En effet, la Cour considère dans cette hypothèse que le propriétaire aurait dû contraindre son locataire à respecter la règlementation (Cass. Crim., 24 octobre 2017, n° 16-87178).
La personne qui subit un préjudice a également la possibilité de se constituer partie civile devant le juge pénal.
En outre, dès lors que la violation d’une règle d’urbanisme est démontrée, celui qui subit un préjudice en raison d’une construction irrégulière est légitime à agir en responsabilité contre le propriétaire de la construction.
En ce sens, l’action en responsabilité civile est fondée sur l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme. Cette disposition prévoit qu’une démolition peut être demandée ainsi que le versement d’éventuels dommages et intérêts. D’une part, le permis doit avoir été préalablement annulé par le juge administratif et d’autre part, la construction doit être située dans l’une des quatorze zones protégées édictées. L’action peut être intentée dans un délai de cinq ans à compter de l’achèvement des travaux (article 2224 du Code civil).
L’action civile peut aussi émaner de la commune. La commune peut également diligenter une action civile pour faire ordonner la démolition de l’ouvrage construit irrégulièrement.
Comment éviter les contentieux sur une construction irrégulière ?
Le droit de l’urbanisme est une matière qui nécessite une attention particulière dans la mesure où elle est extrêmement réglementée et suscite en conséquence un important contentieux.
L’avocat compétent en droit de la construction vous conseille dans vos démarches et trouve des solutions pour vous éviter d’éventuels litiges.
D’ailleurs, le Conseil d’État est venu rappeler les conditions dans lesquelles doit intervenir la régularisation d’une construction irrégulière. Ainsi, le propriétaire qui souhaite effectuer de nouveaux travaux, a notamment l’obligation de régularisation la situation. Pour ce faire, il doit déposer un permis de construire portant sur l’ensemble des travaux.
Selon le Conseil d’État, cette obligation est limitée lorsque la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux n’a pas été contestée par l’administration dans le délai de trois mois (ou cinq mois lorsque le récolement des travaux est obligatoire) (CE, 26 novembre 2018, Req. N° 411991).
Par ailleurs, et au-delà de dix ans, la régularisation de l’ensemble des travaux n’est plus exigée ; cela signifie que le simple dépôt d’une autorisation pour les travaux demandés ne peut être refusé au motif que la construction initiale est irrégulière (sauf exceptions posées à l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme).
Avocats Picovschi a su faire face depuis plus de 30 ans à de nombreux contentieux liés au droit de la construction. Notre cabinet met son expérience et son savoir à disposition de sa clientèle pour tenter de résoudre les conflits et prodiguer des conseils de qualité.
Sources : www.legifrance.gouv.fr, Article L. 480-13 du Code de l’urbanisme , www.maf.fr, « Nouvelles précisions sur la régularisation des constructions irrégulières », publié par la Mutuelle des Architectes Français assurances ; www.droitnot.fr, « Des constructions irrégulières (édifiées sans autorisation d’urbanisme) », publié par DroitNot
