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La saisie immobilière, une mesure juridique au secours du créancier

| Publié le 05/02/2014

Ecrit par : Lucie PAVOT, Juristel, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

La saisie immobilière est une mesure de voie d’exécution, plusieurs fois réformée, offrant au créancier la possibilité de saisir le bien immobilier appartenant à son débiteur pour se faire payer. Il s’agit d’une faculté notable qui vient au secours d’un créancier désarmé.    
L’ordonnance du 21 avril 2006 a institué un socle de règles communes à toutes les mesures d’exécution. La saisie immobilière est une procédure judiciaire lourde et complexe, nécessitant de ce fait, l'intervention d'un avocat. Avocats PICOVSCHI s’est adapté aux évolutions et offre aux protagonistes ciblés des moyens juridiques pour se prémunir et se défendre.

Les contours juridiques de la saisie immobilière.

Les voies d’exécution sont des droits offerts au créancier afin d’obtenir le paiement d’une dette due par un débiteur. La saisie immobilière est une saisie judiciaire qui va permettre de vendre un bien immobilier pour obtenir le remboursement des créances lorsque le débiteur se retrouve dans l’impossibilité manifeste de rembourser ses dettes exigibles et à venir.        

Une saisie immobilière peut porter sur tous les droits cessibles relatifs aux immeubles, à savoir l’usufruit et la nue-propriété. La saisie d’un immeuble permet également la saisie des sommes rapportées par l’exploitation du bien.     
               
Cette saisie particulière peut parvenir à une vente aux enchères publiques ou à une vente à l’amiable sur autorisation du juge, et ce en vue de la distribution du prix. Attention toutefois, le bien estimé – objet de la saisie – doit être en rapport avec le montant des créances puisque la finalité est de solder les créances.

Les bénéficiaires d’une saisie judiciaire.

Pour pouvoir bénéficier d’une saisie judiciaire, le créancier doit obligatoirement avoir un titre exécutoire. Ce titre constate qu’il y a effectivement existence d’une créance liquide et exigible. Pour que la saisie immobilière soit recevable, le créancier doit en effet être titulaire d’une créance certaine, liquide et exigible, ainsi que d’un titre exécutoire. C’est la possession de ce titre qui engage la procédure de saisie immobilière. Le créancier devient dès lors le saisissant.
Les créanciers seront payés sur le produit de la vente, en fonction de leur privilège ou de leur inscription au rang des hypothèques.

La mise en œuvre légale d’une saisie immobilière.

La mise en œuvre d’une saisie immobilière nécessite plusieurs formalités préalables. L’envoi d’un commandement de payer est la première étape à entreprendre. C’est l’huissier de justice qui intervient pour délivrer ce commandement au débiteur. Cela sert d’avertissement puisque si le débiteur ne règle pas la dette en l’espèce, le bien immobilier pourra être saisi.
Dès lors que le commandement de payer est délivré, l’immeuble devient indisponible, c'est-à-dire que le débiteur ne peut ni le vendre, ni le donner, ni en percevoir les éventuels loyers. Le débiteur dispose d'un délai de huit jours pour s'acquitter de sa dette. A défaut, la saisie immobilière sera concrétisée. C’est ainsi que l’on parle de commandement de payer valant saisie immobilière. Celui-ci doit ensuite être publié au bureau des hypothèques dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

Consécutivement, un procès-verbal de description du bien immobilier doit être établi.
À compter de l’assignation par huissier, les créanciers doivent être informés. Arrive ensuite une audience d'orientation permettant aux créanciers de déclarer leurs créances. Les créanciers concernés sont ceux qui ont inscrit, avant la date de la publication du commandement valant saisie, une hypothèque ou un privilège sur le bien immobilier saisi.              

A l’issue de cette audience, le juge peut clore ou suspendre la procédure, autoriser la vente amiable du bien immobilier, ou ordonner la vente forcée du bien.

La contestation de la saisie par le débiteur.

Une procédure de saisie immobilière peut être contestée par le débiteur. Il peut, en effet, demander l’annulation de la procédure et ainsi éviter la vente de son bien immobilier.              
L’on comprend que le débiteur a la faculté de remettre en cause le bien-fondé d’une saisie immobilière.

Dans le cadre d’une saisie immobilière, le créancier doit obligatoirement avoir un titre exécutoire. Titre qui lui seul lui permet d'engager une procédure de saisie. Si le titre exécutoire n’indique pas que les procurations ont bien été déposées au rang des minutes ou que les procurations n’ont pas été déposées au rang des minutes, on se retrouve face à un cas de déclassement de l’acte exécutoire en acte sous seing privé. Le créancier ne pourra alors aucunement se prévaloir de cet acte.  

Les moyens de défense du débiteur lui permettent de contester la déchéance du terme, le bien-fondé des décomptes ou encore le caractère exécutoire de l’acte notarié. Le débiteur peut également saisir le juge de l’exécution afin de contester le montant des sommes réclamées. Le débiteur a la possibilité de demander des délais de paiement. Il peut aussi demander la mainlevée d’une saisie qui se trouverait être injustifiée, inutile ou abusive au regard des textes.
Enfin, le débiteur a la faculté de soulever un problème concernant l’insaisissabilité de certains biens.

En résumé, pour qu'une saisie immobilière soit légale, il faut un commandement mentionnant le montant de la dette, le bien à saisir et un délai de huit jours. Dans le cas contraire, le commandement n'est pas valable. Après deux mois de publication du commandement, le juge peut décider de procéder à la vente du bien saisi. Si le juge tarde à prendre la décision concernant la vente judiciaire, le débiteur est en mesure de faire une demande d'annulation du commandement. Enfin, il est aussi possible de demander une vente à l'amiable.          

Pour traiter cette matière sensible et complexe, il est primordial de s’entourer d’un avocat compétent en droit immobilier, qui aura les compétences adéquates et les connaissances suffisantes pour vérifier l’authenticité d’une telle procédure.
 
Sources : www.legifrance.gouv.fr, Code des procédures civiles d’exécution ; www.vosdroits.service-public.fr, le 11/12/2012, « Saisie immobilière : vente de l’immeuble ».

 

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