Lors de la location d’un bien, le propriétaire court le risque de faire face à des loyers impayés. Dans ce cas, le propriétaire pourra engager une procédure de recouvrement. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit à ce titre que le délai de prescription pour l’action en paiement des loyers impayés est de trois ans. Ce processus peut s’avérer long et complexe. Avocats Picovschi fait le point pour vous.
Selon une jurisprudence constante de la Cour de Cassation (Cass. Civ. 6 Juin 1990), la charge de la preuve du paiement est supportée par le débiteur. En cas de conflit, il appartient donc au locataire de prouver qu’il a bien payé le loyer que le propriétaire lui réclame.
En matière locative, le locataire peut demander au propriétaire de lui délivrer une quittance de loyer.
Il s’agit d’un acte par lequel le propriétaire reconnait avoir reçu le montant de sa créance. Ainsi, le porteur d’une quittance est présumé avoir payé les sommes qu’elle mentionne. Elle doit en outre être remise gratuitement et porter le détail des sommes versées en distinguant le loyer et les charges (art. 21 de la loi du 6 Juillet 1989).
Le rôle des cautions prend alors tout son sens. En effet, dans le cas où le locataire est défaillant et ne paie pas son loyer, le propriétaire est libre de demander à la caution de payer le loyer manquant en lieu et place du locataire. En revanche, le propriétaire ne peut pas cumuler l’assurance loyers impayés et le cautionnement.
En cas d’échec, le propriétaire dispose de deux sortes de recours.
D’une part, le propriétaire pourra faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location par un huissier de justice. Le locataire aura alors deux mois pour payer sa dette à défaut de quoi, le propriétaire pourra demander son expulsion et la résiliation du bail au Tribunal d’Instance. Il convient toutefois de préciser que le juge a tendance à protéger le locataire. Il peut non seulement octroyer des délais de paiement et fixer un échéancier de paiement, mais également aménager un délai de prévenance avant l’expulsion.
D’autre part, le propriétaire peut agir à l'encontre du débiteur et des cautions éventuelles pour le paiement des arriérés. En effet, si des cautions ont été souscrites lors de la conclusion du bail, elles pourront être mobilisées en cas de défaillance du débiteur. Le législateur soumet toutefois la validité des cautionnements à un formalisme lourd.
Dans la pratique, les actions en justice doivent être engagées avec l’aide d’un avocat. Avocats Picovschi, fort d’une expérience de plus de 30 ans en droit immobilier, vous accompagne dans vos démarches.
