Droit immobilier : que faire si votre locataire abandonne le logement loué ?

| Publié le 23/08/2011

Votre locataire a déménagé à la cloche de bois ? Vous êtes propriétaire, avez conclu un contrat de bail avec un locataire qui ne donne plus de nouvelles, et souhaitez reprendre votre bien ? Le respect des dispositions légales est impératif, sous peine de se voir reprocher une violation de domicile, voire même selon les cas un vol ou une dégradation des biens du locataire.

Le 27 janvier 2009, suite à une réponse ministérielle à la question n°33560 (publiée au JO le 27 janvier 2009, page 520), la Garde des Sceaux donnait des indications précises sur la façon dont un propriétaire peut rentrer en possession de son bien en cas de départ « brusque et imprévisible de l'occupant », sans rupture préalable du contrat de bail.

La Garde des Sceaux prévoit tout d'abord qu' « Il incombe au propriétaire de s'assurer que l'abandon du logement est bien certain et définitif, le cas échéant par voie de constat d'huissier ou, s'agissant d'un fait matériel, par tout moyen - attestations, témoignages - établissant le retrait du mobilier, la résiliation des abonnements aux divers services, tels que le téléphone, le gaz ou l'électricité ; la cessation du paiement des loyers. »

Dans la pratique, pour s'assurer que le logement est vacant, il peut être commode de recourir aux dispositions de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports entre propriétaires et locataires. En effet, ce texte prévoit  que lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement. Cette mise en demeure devra être effectuée par acte d'huissier de justice.

Si le locataire ne réagit pas à l'issue d'un délai d'un mois, l'huissier de justice chargé peut constater l'état d'abandon du logement, et ce en présence du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d'une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier, ni de l'huissier de justice chargé de l'exécution (article 21 de loi n°91-650 du 9 juillet 1991).

La réponse ministérielle de 2009 poursuit en précisant que « Le propriétaire doit également vérifier que le locataire n'était pas marié ou séparé de corps ou qu'il n'avait pas conclu de pacte civil de solidarité ou qu'aucun de ses ascendants, descendants, concubin notoire ou personnes à charge ne vivait avec lui depuis au moins un an à compter de la date de l'abandon du domicile, dès lors que ces personnes bénéficient, en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, de la poursuite, à leur profit, du contrat de location ».

En effet, cet article 14 prévoit qu' « En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;

- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.


C'est uniquement « à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, [que] le contrat de location est résilié de plein droit […] par l'abandon du domicile par ce dernier ».

                                                                                                                     
La Garde des Sceaux conclut sa réponse en énonçant que « s'il est établi que les locaux sont vides et qu'aucune des personnes précitées ne peut prétendre à la poursuite à son bénéfice du contrat de bail, le propriétaire peut saisir le juge des référés du lieu de situation de l'immeuble, pour faire constater judiciairement la résiliation du bail avec effet au jour de l'abandon des lieux par le locataire et se faire autoriser à procéder à leur reprise, et ce, par voie d'assignation délivrée au locataire à sa dernière adresse connue ».

Ainsi, trois étapes doivent impérativement être respectées par le propriétaire qui souhaite reprendre son bien :

1)      Le propriétaire doit obtenir l'assurance formelle que le logement est vacant ;

2)      Il devra ensuite vérifier que personne ne bénéficie de la poursuite du contrat de location ;

3)      Alors seulement il pourra assigner le locataire de manière à faire constater judiciairement la résiliation du contrat de bail.

Le respect de ce formalisme permettra d'éviter tout tracas juridique.

Si le droit s'avère particulièrement protecteur du locataire, il n'en reste pas moins que les propriétaires bénéficient d'un arsenal de mesures destinées à préserver leurs droits. Le recours à un avocat compétent en matière de droit immobilier permettra aux propriétaires confrontés à des difficultés dans leurs relations avec leurs locataires de mettre en œuvre ces mesures. Pour davantage d'informations, n'hésitez pas à contacter les avocats du Cabinet Picovschi au 01 56 79 11 00.

Marion Jaecki
Elève-avocate