Expropriation et transfert de propriété : négocier une cession amiable

| Publié le 22/06/2020

Vous avez appris que votre bien immobilier était convoité par l’État, ou plus précisément par l’une de ses entités locales. Particulier seul face à une entité publique, vous vous sentez démuni, tout recours vous semblant impossible. Vous pensez que cette mesure d’expropriation s’impose à vous sans que vous ne puissiez lutter ou trouver un arrangement. Peu importe le stade de la procédure, l’accord amiable est encore une éventualité. À défaut, il vous sera toujours possible d’entamer divers recours. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, vous aide à y voir plus clair et à tirer votre épingle du jeu pour faire face à cette procédure d’expropriation en cours ou à venir.

Expropriation et transfert de propriété : quels recours pour l’exproprié ?

Pour comprendre l’intérêt de recourir à la cession amiable de votre bien immobilier sujet à expropriation, encore est-il nécessaire de comprendre la procédure complexe à laquelle vous devrez faire face.

Le processus d’expropriation connaît en effet deux phases. La première, appelée phase administrative, donne lieu à deux enquêtes, l’une dite publique, dont l’objet est d’avertir le public de l’existence d’un projet d’utilité publique et de potentielles mesures d’expropriation futures. L’autre, appelée enquête parcellaire, permet notamment une identification précise des biens immobiliers concernés et des préjudices à subir pour les expropriés. À l’issue de cette seconde enquête, l’entité expropriante vous notifie ses offres, vous invitant à en faire en retour (article L311-4 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Ce n’est qu’à défaut d’accord amiable sur la cession que la procédure basculera dans la phase judiciaire (article L311-5 du même Code).

Sachez qu’à ce stade, en tant qu’exproprié, vous êtes déjà en mesure de contester la déclaration d’utilité publique, tout comme l’arrêté de cessibilité rendu devant le juge administratif pour absence de caractère d’utilité publique du projet par exemple (Conseil d'État, 6ème - 1ère chambres réunies, 15/04/2016, 387475), ou pour tout autre vice de forme ou de fond. Sur ce même fondement, il vous sera possible en aval de contester l’ordonnance d’expropriation pour défaut de base légale. De même, sous condition d’urgence, vous pourrez obtenir la suspension de la déclaration d’utilité publique auprès du juge des référés dans l’attente du jugement au fond (CE, 3 mai 2004, « Département de la Dordogne », n° 263363). Difficile de mener tous ces recours seul : l’assistance d’un avocat compétent en droit immobilier vous sera indispensable. Ce dernier sera le plus à même de vous conseiller utilement et de vous assister dans le cadre de vos actions devant le juge administratif.

Une fois la phase judiciaire lancée, il vous est encore possible de conclure un accord amiable avec l’expropriant. En dehors de ce cas, le juge de l’expropriation, juge judiciaire, sera amené à rendre une ordonnance d’expropriation dans un délai de 15 jours après réception du dossier déposé (article R221-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). C’est également au juge de l’expropriation qu'il revient de fixer souverainement le montant l’indemnisation à laquelle vous avez droit.

Il vous est possible de contester ce montant par un recours contre l’ordonnance d’expropriation, toujours avec l’aide de votre avocat. En effet, si cette ordonnance est insusceptible d’appel, elle reste sujette à cassation devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, spécialisée en la matière. En tant qu’exproprié, ce pourvoi vous est ouvert dans un délai de droit commun de deux mois (article 612 du Code de procédure civile). Son fondement pourra être l’incompétence du juge de l’expropriation, le vice de forme de l’ordonnance, ou l’excès de pouvoir du juge (article L223-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Une éventuelle annulation rejaillira sur l’ensemble des actes liés à l’ordonnance d’expropriation (Civ. 3e, 3 nov. 1977, Commune de Fontenay- le- Fleury c/ SCI Résidence de la Lucasserie), les actes de la phase administrative précitée en étant exclus. Sont au contraire affectés l’ensemble des actes pris lors de la phase judiciaire, et notamment la décision fixant le montant des indemnités, même antérieure à l’ordonnance (Civ. 3e, 20 juin 1978, Consorts Maurel c/ EDF). Une annulation de l’ordonnance d’expropriation provoque un renvoi devant un autre juge de l’expropriation sur saisine du préfet.

Depuis la Loi Barnier de 1995, un autre mode de contestation de l’ordonnance d’expropriation est par ailleurs possible pour l’exproprié, et pourra être conduit par son conseil. Ce recours judiciaire repose sur le défaut de base légale de l’ordonnance à raison de l’annulation par le juge administratif de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité rendu (article L223-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; CE 5 juill. 2010, Commune d'Angerville). Ce recours peut être exercé en même temps que le recours simple contre l’ordonnance d’expropriation (article L223-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précité), mais dans le délai de deux mois à compter de l’annulation des actes (article R223-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

En cas d’annulation de l’ordonnance, dans l’hypothèse où le bien immobilier exproprié serait impossible à restituer, seront alloués des dommages-intérêts en plus de l’indemnisation du préjudice causé par l’irrégularité de l’opération. L’appel du jugement est possible dans un délai d’un mois (article R223-8).

Comme vous pouvez le constater, hors accord amiable, ce processus complexe d’expropriation donne lieu à une phase judiciaire qui pourrait jouer en votre défaveur à deux niveaux. D’abord, parce qu’elle aboutit souvent à une indemnisation non satisfactoire pour l’exproprié. Ensuite, parce que, pour défendre vos intérêts, il vous sera nécessaire d’entamer de longs recours judiciaires. Si malgré tout vous ne choisissiez pas de conclure une cession amiable, il est dans votre intérêt de recourir au service d’un avocat en droit immobilier pour vous aider à faire face à cette lourde procédure.

Expropriation et transfert de propriété : l’intérêt d’opter pour un accord amiable

Vous savez que, prochainement, votre bien pourrait faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique. Peut-être d’ailleurs que vous avez déjà participé à l’enquête parcellaire et que cette mesure d’expropriation a déjà été adoptée : votre bien est alors concerné par un arrêté de cessibilité. Plus encore, il se peut qu’une ordonnance d’expropriation ait déjà été rendue par le juge, et donc que le transfert de propriété ait été opéré (article L222-2 du code de l’expropriation). Dans tous les cas, il vous est encore possible de négocier une cession amiable et ainsi d’éviter une procédure à la fois longue et lourde, en négociant personnellement avec l’entité expropriante. En optant pour elle, vous vous évitez en plus d’éventuels recours à terme. La cession amiable a d’abord la vertu d’être un accord, nécessitant ainsi votre consentement. Vous êtes donc en position de négocier, l’entité locale ayant tout intérêt de résoudre la situation avec célérité, ce que l’accord amiable permet. La négociation portera sur un véritable prix de vente, et non sur le montant d’une indemnisation qui est à distinguer. Vous vous situez donc dans la position d’un vendeur dans le cadre d’une vente de droit commun. À la différence de l’indemnité dont le montant est déterminé arbitrairement par le juge de l’expropriation, le prix de vente sera le fruit d’une entente entre l’autorité expropriante et vous-même. Ici encore, votre avocat vous orientera de façon optimale pour faire en sorte que cette cession amiable soit conclue à votre avantage.

Celle-ci pourra ainsi intervenir au moment de l’enquête publique, mais encore au moment de l’enquête parcellaire. Elle pourra encore avoir lieu après adoption de l’arrêté de cessibilité, soit après que cette dernière ait été réalisée. Mais même une fois l’ordonnance d’expropriation délivrée par le juge de l’expropriation, opérant transfert de propriété, il vous est encore possible de solder l’affaire par le biais d’un accord amiable.

Vous l’aurez donc compris, en choisissant la cession amiable, vous vous donnez l’opportunité de préserver vos intérêts dans le cadre d’une opération qu’en définitive vous êtes obligés de subir. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, se tient à votre disposition pour vous aider à faire face à la mesure d’expropriation dont votre bien immobilier fait l’objet.