SOMMAIRE
Vous êtes médecin, architecte, conseil en investissements financiers, expert-comptable … et en tant que profession libérale vous souhaitez vous installer dans un local professionnel pour exercer votre activité. La signature du bail professionnel est une étape primordiale. Prenez garde aux dispositions figurant dans ce contrat et veillez à être bien conseillé avant de signer. Avocat Picovschi, compétent en droit des contrats et en droit immobilier, vous rappelle tout ce qu’il est bon de savoir concernant les clauses du contrat.
L’utilisation et les caractéristiques du bail professionnel
Le contrat de bail professionnel correspond au contrat de location qui porte sur un local a usage exclusivement professionnel. Ce bail professionnel peut être conclu par deux catégories de professionnels : les professionnels libéraux réglementés (par exemple les experts-comptables ou médecins) et les professionnels libéraux non réglementés (il peut notamment s’agir des consultants). Par ailleurs leurs revenus doivent être imposés au titre des bénéfices non commerciaux (BNC).
Ce type de contrat est réglementé par la loi du 23 décembre 1986 (loi Méhaignerie). L’esprit de cette loi était de favoriser l’investissement locatif, faire accéder à la propriété et développer l’offre foncière. Elle constituait la première mesure phare de défiscalisation.
Le contrat de bail professionnel doit répondre à un certain nombre de règles d’où l’importance de faire appel à un professionnel du droit pour sa rédaction et/ou sa relecture afin de vous assurer que toutes les mentions obligatoires seront présentes et surtout que les clauses particulières à votre situation seront bien insérées et que vous ne serez pas lésé.
Le contrat doit être conclu sous forme écrite, la forme orale n’étant pas admise. Concernant les caractéristiques, il a une durée minimale de 6 ans. Cependant le contrat n’est pas renouvelé automatiquement à son terme. Il faut pour se faire insérer une clause de reconduction du contrat. En présence de cette clause, le contrat est alors renouvelé tacitement pour une durée égale à la durée initiale.
L’avantage de ce contrat est que le locataire peur mettre un terme au bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. La notification doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier. A contrario, le bailleur devra quant à lui attendre l’expiration du contrat pour qu’il prenne fin.
Si l’une des parties ne souhaite pas procéder au renouvellement du contrat, elle devra le notifier à l’autre partie en respectant un préavis de 6 mois sans avoir à fournir de motifs particuliers.
À l’heure actuelle, une certaine tendance permet aux professions libérales de conclure un bail commercial. Cette possibilité n’est possible qu’avec l’accord explicite du propriétaire des locaux. Ainsi désormais, les professionnels libéraux peuvent choisir entre le bail commercial ou bail professionnel.
La rédaction du contrat de bail professionnel n’est pas forcément simple. Ayez recours à un avocat en droit immobilier et en droit des contrats pour vous guider.
Règles relatives aux clauses contractuelles du bail professionnel
Le bail professionnel comprend des clauses contractuelles. Une clause contractuelle correspond à une phrase ou ensemble de phrases qui vont définir les droits et obligations des parties contractantes. Les deux parties vont devoir respecter ces clauses sous peine de subir des sanctions.
Dans un bail professionnel, les clauses contractuelles peuvent être diverses. Il peut s’agir de précision sur l’état des lieux, la destination du bien (ex : usage professionnel ou usage mixte quand il sert de local professionnel et d’habitation) ou encore sur le paiement du loyer. Une clause d’indexation des loyers peut être insérée. Une clause peut également prévoir des restrictions en matière de sous-location ou de cession de bail.
Afin de créer un contrat sur mesure, l’expérience d’un avocat en droit des contrats est un véritable atout. Et au-delà de la rédaction, ce professionnel du droit vous aide à analyser votre situation, anticiper toute évolution et sécuriser juridiquement l’opération.
Une clause contractuelle doit être écrite de façon claire, lisible et précise. Ces caractéristiques permettent une compréhension intégrale du contrat. Cependant il peut arriver que la clause soit imprécise. Une clause imprécise va être celle qui ne détermine pas suffisamment l’étendue du contrat.
Par exemple, vous êtes locataire d’un bail professionnel pour exercer votre profession. Dans votre contrat, une clause relative à la destination du bien est incluse. Il y est simplement inscrit « clause relative à la destination ». Cette clause est imprécise dans la mesure qu’elle ne détermine pas l’étendue de cette clause (ex : aucune mention sur sa définition) ou encore sa portée (ex : destination professionnelle, d’habitation ou mixte).
Attention il convient de distinguer une clause imprécise d’une clause abusive. La clause imprécise est simplement mal rédigée alors que la clause abusive a pour but de tromper le locataire. Par exemple, vous disposez d’un bail professionnel mixte qui vous sert de local professionnel, mais également d’habitation. Une clause abusive va être l’interdiction d’héberger des proches.
Enfin, sachez que le bailleur peut également inclure une clause résolutoire au contrat. Cette dernière va lui permettre de résilier unilatéralement le contrat dès lors que vous ne respectez pas le contrat (fautes ou manquements). Par exemple, si vous ne payez pas le loyer du local, le bailleur aura le droit de recourir aux bénéfices de cette clause. En l’absence de clause, l’avocat demandera au Juge de constater les manquements aux obligations contractuelles et la résiliation du contrat.
Faites attention à ces clauses imprécises. Pour éviter cela, Avocats Picovschi vous accompagne.
Sources : dalloz.fr, « Fiches d’orientation – Bail professionnel – 21 septembre 2018 » ; gérancecenter.com, « Le contrat de bail » ou fbls.net, « bail professionnel » ; service-public.fr, « Bail professionnel », 17 août 2018
