Bail mixte : nécessité de l'usage d'habitation pour avoir droit au renouvellement du bail

| Publié le 07/07/2011

Au regard de l'arrêt n°10-30223, rendu le 9 mars 2011 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, même si le bailleur avait fait connaître son accord pour que l'appartement fût affecté en totalité à un usage professionnel, cette circonstance n'affectait pas llee caractère de bail à usage mixte professionnel et d'habitation tel que prévu par la convention et entrant dans les prévisions de la loi. Ainsi, le défaut d'usage d'habitation fait obstacle au renouvellement du bail.

La SCI Pierre Croissance propriétaire d'un appartement, l'a donné à bail à Mme X pour une durée de six ans. Le bail a été reconduit plusieurs années. Le 23 juin 2003, la SCI a délivré à la locataire un congé fondé sur l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 invoquant un motif légitime et sérieux tiré de l'usage exclusivement professionnel des locaux. Le preneur s'étant maintenu dans les lieux, le bailleur l'a assigné pour faire déclarer le congé valable et obtenir son expulsion. Le preneur forme un pourvoi en cassation.

Le locataire souhaitait se prévaloir du droit au renouvellement du bail prévu par la loi du 6 juillet 1989, au motif que le bailleur et lui ont conventionnellement assujetti le bail mixte (professionnel et d'habitation) au régime de la loi de 1989. Le locataire soutenait qu'un courrier du bailleur l'autorisait à affecter l'appartement loué pour un usage mixte à un usage exclusivement professionnel. Une clause du bail lui permettait par ailleurs expressément de s'adjoindre des confrères de son choix pour l'exercice de sa profession. De plus il arguait de la mauvaise foi du bailleur qui avait laissé le bail  se reconduire à plusieurs reprises alors même qu'il avait connaissance de l'usage exclusivement professionnel du local.

Il faut préciser que l'abandon du caractère mixte des lieux n'est pas constitutif d'une faute (Ass. plén., 2 févr. 1996). Toutefois, l'usage exclusivement professionnel fait obstacle à ce que le droit au renouvellement du bail prévu par la loi de 1989 s'applique.

La Cour de cassation rejette le pourvoi du preneur au motif que « si le titulaire du contrat de location à usage mixte professionnel et d'habitation n'est pas tenu, durant le bail, d'utiliser les lieux à chacun des usages prévus par la convention des parties, il ne peut, lorsqu'au terme du contrat, il n'occupe pas pour son habitation principale, au moins partiellement, les locaux pris en location, se prévaloir du droit au renouvellement du contrat que confère la loi du 6 juillet 1989 à celui qui habite les lieux loués ». Elle ajoute que « si par lettre du même jour transmettant ledit bail à Mme X..., le bailleur avait fait connaître son accord pour que l'appartement fût affecté en totalité à un usage professionnel, cette circonstance n'affectait pas le caractère de bail à usage mixte professionnel et d'habitation tel que prévu par la convention et entrant dans les prévisions de la loi, en a exactement déduit que Mme X..., ayant abandonné l'usage d'habitation, ne pouvait se prévaloir du droit au renouvellement du contrat ».

Selon la Cour de cassation, dès lors que le contrat entrait dans les prévisions de la loi de 1989, les parties ne peuvent conventionnellement décider d'exonérer le locataire d'une partie de ses obligations. Ainsi, si le bien n'est pas utilisé pour l'habitation, le preneur ne peut se prévaloir du droit au renouvellement prévu dans la loi du 6 juillet 1989. Le défaut d'habitation est un motif légitime et sérieux, peu importe l'indulgence passée du bailleur.

Cet arrêt va dans le même sens que l'arrêt concernant les baux commerciaux, selon lequel le preneur doit être inscrit au RCS (registre du commerce et des sociétés) pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

Ainsi, ces problématiques étant complexes, un avocat compétent en droit immobilier est une aide précieuse pour vos problèmes de baux d'habitation, professionnels ou mixtes.

Elodie COIPEL, Juriste

Sources : Cass. Civ.3e, 9 mars 2011, n°10-30223, rejet, publié au bulletin