Ecrit par : Avocats Picovschi
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Vous êtes propriétaire d’un terrain ou d’un bien immobilier et vous souhaitez faire prospérer votre patrimoine… Vous possédez un bien devenu trop grand ou laissé à l’abandon qui engendre désormais trop de frais d’entretien. L’opération de vente à la découpe présente de nombreux avantages. L’avocat fiscaliste vous accompagne à chaque étape de cette opération immobilière afin d’optimiser et valoriser votre investissement.
Rentabiliser efficacement votre résidence principale : la vente à la découpe
Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement, vos enfants sont partis faire leurs études ou ont déjà quitté le nid familial et laissent un grand vide dans la maison qui les a vu grandir.
Ou bien vous détenez un grand terrain qui vous prend beaucoup de temps et vous n’avez plus la force ou l’envie d’entretenir une si grande parcelle.
Si vous vous sentez concernés et si vous êtes un peu bricoleur dans l’âme, il est peut-être temps d’envisager la vente à la découpe.
La division de votre bien peut vite vous assurer un gain important tiré de sa vente. Ce revenu aussi exceptionnel soit il est encadré strictement par l’administration fiscale. L’assistance d’un avocat fiscaliste dans la réalisation de cette opération est nécessaire pour éviter toute mauvaise qualification de la part de l’administration.
La vente en lot s’oppose à la vente en « bloc » qui est la vente d’un bien immobilier en entier.
Ainsi, la vente en lot consiste à diviser juridiquement et matériellement un bien immobilier en vue de vendre appartement par appartement les lots issus de cette division.
Vous pouvez effectuer cette division sur votre résidence principale, mais aussi dans le cadre de l’achat d’un immeuble en vue de le diviser en lot par la suite. Attention si vous habitez dans un immeuble le règlement de copropriété peut vous interdire la division. N’oubliez pas de le consulter préalablement à toutes opérations. Le recours contre ce règlement de copropriété doit être porté devant le TGI où l’assistance d’un avocat est obligatoire.
La loi ALUR promulguée en 2014 a permis de faciliter le détachement des parcelles et supprimer le coefficient d’occupation des sols, dans la plupart des villes, qui limitait le nombre de mètres carrés construits.
Maîtrisez le cout et les risques d’une telle opération
En matière de vente à la découpe, le prix fiscal de l’opération peut vite devenir synonyme de difficultés si vous n’êtes pas correctement conseillé sur le projet. L’assistance d’un avocat fiscaliste peut se révéler déterminant dans l’établissement de votre projet immobilier.
Le professionnel évaluera la rentabilité de l’opération et sa faisabilité.
En effet, l’administration fiscale considère que la partie de l’immeuble divisée que vous souhaitez vendre est pleinement redevable des taxes communales et nationales. Ainsi, on peut citer à titre d’exemple des impôts tels que la taxe foncière, la Taxe additionnelle spéciale annuelle, des droits d’enregistrement...
L’avocat compétent en fiscalité et droit immobilier pourra effectuer une simulation de l’ensemble des impôts à payer. Par conséquent, si les frais sont conséquents, il sera peut-être temps de réfléchir à reporter l’opération voire même à l’oublier.
En matière de plus-value immobilière, si le bien constituait une partie de votre résidence principale il y aura exonération de l’impôt sur la plus-value. L’application de cette exonération est conditionnée au fait que le bien doive être votre résidence principale ou sa dépendance immédiate. À défaut, la plus-value sera imposée au taux de 19% plus 15,5% de prélèvements sociaux.
Envisager la SCI dans l’opération de découpage
Si vous avez fait un emprunt pour acquérir le bien immobilier et que vous êtes imposable à l’impôt de solidarité sur la fortune, il est intéressant d’envisager la création d’une société civile immobilière (SCI). La valeur du bien sera réduite d’autant par les charges.
Les SCI offrent de multiples avantages en matière de gestion et transmission de bien immobilier. L’assistance de l’avocat fiscaliste permettra d’optimiser la fiscalité associée à ce mécanisme.
La vente à la découpe, de surcroît si vous êtes un peu bricoleur, peut tout de même comporter des risques fiscaux. L’administration fiscale peut considérer que le rachat de biens immobiliers en vue de leurs découpes pour être revendus par la suite vous place fiscalement dans la situation d’un marchand de biens.
La fréquence des opérations d’achat pour la revente, même une opération par an, peut suffire dans certains cas à la requalification du projet et aux sanctions qui s’ensuivent. Ainsi, les bénéfices seront soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 33,1/3 et les ventes qui ont été réalisées devront être soumises à la TVA immobilière.
La requalification en tant que marchand de bien entraîne également un redressement fiscal avec une majoration de 10, 40 ou 80% augmenté des pénalités de retard.
Si vous avez un projet de vente à la découpe ou un contentieux en la matière, l’assistance d’un avocat compétent en fiscalité et droit de la construction sera capital pour sécuriser un maximum votre investissement. Avocat Picovschi expérimenté depuis près de trente ans se tient prêt à vous accompagner dans vos projets futurs.
