Règlement de copropriété prohibant

| Publié le 28/04/2011

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Au  regard de l’arrêt (07-71.134) rendu le 14 décembre 2010 par la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation, « L’interdiction par le règlement de copropriété de l’exercice d’aucune « profession, ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs » ne s’oppose pas à l’exploitation d’un restaurant dans les parties privatives ». 

Le fonctionnement d’une copropriété est régi par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété est un écrit définissant les droits et obligations des copropriétaires dans les parties communes et les parties privatives, et fait état de la destination de l’immeuble. En vertu de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Par ailleurs, selon l’article 9 de cette même loi, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Le règlement de copropriété étant la loi des parties, les copropriétaires doivent respecter le respecter.

Qu’en est-il lorsqu’un règlement de copropriété interdit des professions et métiers bruyants, insalubres, ou exhalant de mauvaises odeurs et qu’un copropriétaire veut faire de son local un restaurant ?

La SCI centre R.K est propriétaire  de locaux commerciaux dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Cette société donne ses locaux à bail à Mr X qui souhaite vendre son fonds de commerce. L’assemblée générale des copropriétaires ne l’a pas autorisé à installer un restaurant dans ses locaux. La société R.K assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision de l’assemblée générale.

La cour d’appel de Metz a rejeté la demande de la SCI R.K au motif que le règlement de copropriété  du 28 novembre 1995 stipule : «  il ne pourra y être exercé aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs ». Selon la cour d’appel, le bail commercial a été accordé en vue de l’exploitation dans les locaux loués d’un salon de thé viennoiserie, et qu’une activité de débit de boissons de petite restauration, et l’extension demandée entraînera une autre fréquentation de l’immeuble moins paisible que celle du salon de thé ou d’une viennoiserie, ainsi que des nuisances olfactives plus désagréables que celle d’un salon de thé ou d’une viennoiserie.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt au motif que :

 « la copropriété était composée de deux bâtiments à usage mixte d’habitation et de commerce et que le règlement de copropriété n’interdisait pas expressément une activité de restauration » ; « qu’il ne peut y être fait obstacle que s’il est constaté que le projet envisagé est de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble » ; qu’en se bornant à énoncer l’affirmation selon laquelle les débits de boissons, petite restauration et l’extension demandée de restauration, entraîneront une autre fréquentation moins paisible et causeront des nuisances olfactives autrement plus désagréables que celles causées par l’exploitation d’un salon de thé ou de viennoiserie, « sans constater que l’activité projetée portait concrètement atteinte aux droits des autres copropriétaires  ou à la destination de l’immeuble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Le règlement de copropriété doit mentionner l’interdiction d’installer un restaurant. Il semblerait qu’un restaurant ne constitue pas, pour la Cour de cassation une activité bruyante et exhalant de mauvaises odeurs.

Source : Cass. Civ.3e, 14 déc. 2010 (N° de pourvoi : 09-71.134)  Lexisnexis

Elodie COIPEL
Juriste