SOMMAIRE
Vous êtes un syndic de copropriété et votre mission est de gérer et organiser au quotidien l’immeuble et son fonctionnement. Pour cela, vous devez faire appliquer le règlement de copropriété. À défaut, que se passe-t-il ? Quels sont vos moyens de pression ? Quels sont vos recours et vos responsabilités en cas de défaillance ? Avocats Picovschi intervient dans vos litiges contre les copropriétaires récalcitrants et défend vos intérêts et ceux de la copropriété.
Syndic et règlement de copropriété : comment cela fonctionne ?
La copropriété est un mode d’organisation et de gestion d’un immeuble bâti. C’est la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 qui viennent fixer les règles des copropriétés.
Au sein même de la copropriété, c’est le règlement de copropriété qui vient définir l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble. Il est obligatoire et s’impose aux habitants de l’immeuble, qu’ils soient propriétaires ou locataires.
Or, il n’est pas rare que la copropriété subisse des actions de la part de copropriétaires qui contreviennent aux règles édictées. Dans ce cas, c’est le rôle du syndic de copropriété de faire cesser les troubles de jouissance constatés.
Ce rôle résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit les obligations du syndic. Outre le fait d’exécuter les décisions des assemblées générales ou de veiller à l’entretien et à la conservation de l’immeuble, il a pour mission principale de faire appliquer le règlement de copropriété : il doit s’assurer du respect de ses dispositions par les copropriétaires.
Lorsque des difficultés surviennent, le syndic peut lui-même prendre connaissance des faits ou alors, il peut être prévenu par les copropriétaires touchés qui vont l’alerter. Dans ce cas, il devra alors agir pour faire respecter le règlement de copropriété, c’est une obligation légale.
L’assistance d’un avocat vous protège contre ce type de problématique puisqu’il défend vos intérêts. L’avocat, compétent en droit immobilier, vous accompagne dans toutes vos démarches face à toutes les infractions au règlement.
Quid en cas de non-respect du règlement de copropriété ?
Un ou plusieurs de vos copropriétaires ne respectent pas le règlement de copropriété ? Certains ont entrepris des travaux privatifs, comme une véranda, empiétant sur les parties communes, et ce sans autorisation ? Certains ont débuté des travaux qui viennent modifier l’aspect extérieur de la copropriété ? Parfois, les infractions sont plus minimes, mais tout aussi embêtantes pour les copropriétaires, par exemple lorsque certains font face aux tapages nocturnes incessants de leurs voisins ...
Vous avez la charge, en tant que syndic, d’intervenir pour veiller au respect de ce règlement dès que vous avez connaissance d’un quelconque manquement.
Toutefois, la naissance d’un litige au sein de la copropriété n’impose pas forcément de saisir un juge pour faire respecter le règlement. En effet, aux prémices du litige, le syndic et son avocat peuvent tenter une résolution amiable en invitant le copropriétaire réfractaire au dialogue.
Si le copropriétaire n’obtempère pas, un courrier recommandé avec accusé de réception mettant en demeure ce dernier de cesser ses agissements dans un délai déterminé doit lui être envoyé. Il faut rappeler que les copropriétaires bailleurs sont responsables des agissements de leurs locataires, de sorte que le propriétaire doit également en être informé.
Lorsque la conciliation est impossible ou qu’elle a été infructueuse, l’avocat compétent en droit immobilier a plusieurs options. Pour les cas d’urgence, l’avocat pourra saisir le juge des référés près du Tribunal de grande instance (TGI) afin de faire cesser les troubles manifestement illicites.
En outre, le syndic peut agir en justice en son nom pour faire respecter les droits de la copropriété. Il peut assigner les copropriétaires ou les tiers concernés. En revanche, le syndic doit obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. C’est une condition nécessaire à l’aboutissement de la requête judiciaire.
À l’inverse, certains cas ne nécessitent pas d’autorisation, notamment lorsque le syndic agit en recouvrement des charges, en référé lorsque sont visées des mesures conservatoires ou de remise en état ou encore en défense du syndicat lorsqu’il fait l’objet de poursuite.
En agissant avec un avocat, le syndic prend conscience des risques inhérents à son rôle ; en effet, ce dernier peut voir sa responsabilité engagée auprès des copropriétaires s’il s’abstient d’agir pour faire respecter le règlement de copropriété. Désormais, un copropriétaire peut agir directement en justice et il n’a nul besoin de démontrer qu’il subit un préjudice direct au regard du non-respect du règlement (article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et Cass., Civ. 3e, 26 janvier 2017, n° 15-240.30).
Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis 1988, assiste et accompagne les syndics de copropriété dans leurs démarches, tant amiables que contentieuses, pour faciliter leur gestion en défendant leurs intérêts.
