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Vous souhaitez investir dans le neuf en vous permettant de réduire vos impôts. On vous a proposé un plan d’investissement idyllique, sans apport et sans risque et vous êtes charmés ... Seulement, ce type de projet n’est évidemment pas parfait, et les risques sont bien réels. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier depuis plus de 30 ans, vous explique quels sont les pièges à éviter et vous donne toutes les clés pour investir en toute sérénité.
Attention à la surévaluation de votre bien !
Réduction d’impôts, revenus complémentaires, etc. les avantages du dispositif Pinel sont nombreux et certains, mais il ne faut pas se laisser aveugler par ces atouts, car il existe également des risques à cet investissement alléchant.
Il n’est pas rare que les promoteurs immobiliers gonflent le prix de vente du bien auprès des futurs acquéreurs en profitant de l’intérêt porté sur la réduction d’impôt du dispositif. Cette problématique est récurrente, la surévaluation est généralement de 20 à 30 % et souvent les acquéreurs s’aperçoivent de la supercherie longtemps après.
En effet, c’est souvent au moment où une revente est envisagée que les propriétaires se rendent compte qu’ils ont acquis un bien dont la valeur du marché était nettement plus faible.
Dans ce type de situation, il convient de se faire assister d’un avocat. En amont, il est possible de déjouer ces pièges en étudiant l’environnement dans lequel l’investissement doit se faire. Il s’agit notamment de s’informer des prix du marché sur les biens à proximité, neufs ou anciens, mais également s’informer sur le prix du mètre carré, en dehors de toute défiscalisation, ou encore vérifier les garanties attachées au bien (comme la garantie financière d’achèvement).
En aval, lorsque vous découvrez cette supercherie, vous devez consulter un avocat pour savoir quelle stratégie élaborer pour recouvrer vos droits. Que ce soit pour solliciter des dommages et intérêts ou pour demander la nullité, s’il n’est pas trop tard, l’avocat compétent en droit immobilier sera un allié de taille dans vos démarches.
Veillez à respecter les conditions de location Pinel
Un des avantages non négligeables du dispositif Pinel est qu’il est possible de louer le bien à ses proches. Or, en vous engageant sur ce dispositif, vous vous engagez également à respecter les conditions imposées, à savoir notamment de ne pas louer le bien à des conditions plus avantageuses. A défaut, vous vous exposez à un contrôle fiscal et vous risquez de perdre votre réduction d’impôt !
Ainsi, n’hésitez pas à respecter les conditions de location imposées et n’oubliez pas de déclarer votre dispositif Pinel. Cette déclaration est un formulaire d’engagement de location, elle est nécessaire pour obtenir la défiscalisation prévue.
Par ailleurs, la loi fixe des plafonds concernant les loyers, puisque ce dispositif a été instauré en faveur de la construction de logements neufs pour répondre à la demande importante de location dans certaines zones définies. Dès lors, il faut être prudent concernant le prix du mètre carré.
De même, la mise en location est réglementée et vous devez à ce titre mettre votre logement en location pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans pour pouvoir bénéficier de votre réduction d’impôt. En fonction de la durée de mise en location, la réduction d’impôt sur le revenu sera de 12, 18 ou 21 % par rapport au prix du bien.
Enfin, le bien doit se situer dans les zones prédéfinies par la loi et considérées comme « sensibles » en ce que la demande est forte et nécessite une augmentation de l’offre. Ces zones concernent généralement Paris et sa banlieue ainsi que les grandes agglomérations comme Lyon, Marseille ou Lille.
Bien évidemment, il y a de nombreux autres risques à recourir à l’investissement immobilier Pinel et la liste des risques sus-évoqués n’est pas limitative. Le plus important est de bien murir son projet. La réduction proposée par le plan Pinel est certes intéressante, mais impose également un certain nombre de contraintes géographiques, écologiques, financières, etc. Vous devez également vous projeter à plus ou moins long terme, notamment si vous souhaitez revendre votre bien à l’issue de la durée de location envisagée.
Pour toutes ces raisons, les conseils d’avocats compétents en droit immobilier et droit fiscal vous seront précieux. Avocats Picovschi met à une votre service ses équipes pour vous guider dans vos projets de vie et pour vous assister tant dans le cadre de la constitution de vos investissements que dans le cadre d’éventuels litiges pouvant survenir ultérieurement.
Sources : www.francetransactions.com, « Dispositif Pinel : ces petits pièges que l’on découvre toujours trop tard », publié le 19 décembre 2017 et mis à jour le 19 septembre 2019 par Denis Lapalus ; www.lesechos.fr, « Dispositif Pinel : les pièges à éviter ! », publié le 20 décembre 2016 par Raphaël Bloch ; www.defiscalisation.immo, « Loi Pinel : nos conseils pour éviter les pièges », publié par Défiscalisation.immo
