Défiscalisation en LMP : attention à la surévaluation des prix !

| Publié le 23/08/2011

Le loueur en meublé professionnel bénéficie de mesures fiscales pouvant être avantageuses, à la condition qu'il s'assure d'acheter son bien au juste prix. Ces mesures de défiscalisation sont parfois sources de dérives et mènent parfois à la ruine des acquéreurs.

Certains secteurs, tels que le logement étudiant ou les résidences pour retraités, manquent cruellement de structures. Afin de stimuler la construction dans ces secteurs, l'Etat a mis en place un dispositif d'incitation fiscale : la location meublée professionnelle et la location meublée non professionnelle. La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23.000€ de recettes avec les loyers ou retirent de l'activité de loueur 50 % au moins de leurs revenus.

Le loueur en meublé professionnel bénéficie d'avantages fiscaux tels que la déduction des charges liées à son investissement, de son revenu global et, sans limitation ; l'exonération sur les plus-values immobilières ; échapper à l'ISF en toute légalité ; récupérer la TVA pour les logements achetés en résidences avec services.

Ce dispositif très attrayant ne doit pas être l'arbre qui cache la forêt. De nombreux excès et dérives conduisent les acquéreurs à la faillite. Ainsi, une société proposait à ses clients d'investir dans l'immobilier dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Professionnel, pour financer leurs retraites tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Des acquéreurs ont investi dans des résidences hôtelières, touristiques et estudiantines.

Certains investisseurs, désireux de profiter de façon maximale, de ce dispositif ont acheté plusieurs logements meublés. Certains en ont achetés dix-sept ! Les investissements étaient lourds, mais il était prévu que les loyers encaissés rembourseraient les prêts. Les prix des logements ont été surévalués et les investisseurs ont été dans l'incapacité de rembourser leur emprunt. Le dirigeant de la société a fait l'objet de poursuites ainsi que trois notaires pour complicité d'escroquerie.

Un projet qui avait pour but d'apporter un complément à la retraite et de laisser un capital aux enfants, a produit l'effet inverse : les investisseurs se sont endettés, et pour certains, la dette s'étend sur plusieurs générations.

Les lois de défiscalisation présentent certes  des avantages,  mais elles présentent aussi des risques et, c'est la raison pour laquelle il est utile de recourir aux conseils de l'avocat expérimenté en immobilier. Il faut par-dessus tout éviter d'investir dans le seul but de bénéficier des avantages fiscaux, et investir avec vigilance.

Elodie COIPEL
Juriste