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Immobilier : on vous gâche la vue ? Vous pouvez agir !

| Publié le 26/03/2018

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Plantations gênantes, murs vertigineux ou structures vous privant de la lumière du soleil, autant de désagréments qui peuvent gâcher la jouissance de votre bien. Alors que faire ? Est-il possible d’agir pour faire cesser un trouble anormal de voisinage ? Avocats Picovschi fait le point sur ces troubles anormaux qui altèrent l’usage de votre bien immobilier, voire qui lui font perdre de la valeur.

Définition du trouble anormal de voisinage

Sur la base de l’article 544 du Code civil, la loi dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le droit de propriété est complété et limité par l’article 651 du même code qui précise que les propriétaires sont assujettis à « différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention ».

Le respect de la vie en collectivité nécessite de ne pas porter atteinte aux intérêts de son voisin, de le gêner ou de lui nuire, surtout lorsqu’il s’agit d’un voisin mitoyen. Historiquement, l’arrêt Bayard du 3 août 1915 a posé les bases de l’abus de droit de propriété. Par la suite, la jurisprudence a développé la notion de trouble de voisinage. Si les troubles anormaux de voisinage, fléau de la vie quotidienne, ne sont pas expressément nommés par le Code civil, ils peuvent tout de même être résolus par l’intervention du juge.

Le trouble anormal de voisinage est donc une construction jurisprudentielle permettant de demander réparation au propriétaire, voisin direct ou indirect, qui dans l’exercice, même parfaitement régulier, de son droit de propriété, et en dehors de toute faute, aurait tout de même occasionné un préjudice anormal. Mais qu’est-ce qu’un trouble anormal ?

Au fil des jurisprudences, les juges ont dressé un catalogue non exhaustif des incommodités pouvant être considérées comme trouble de voisinage : odeurs nauséabondes, nuisances sonores insupportables, travaux gênants, privation de lumière ou poussières industrielles ; voire même enseigne lumineuse ou peupliers empiétant un peu trop sur le terrain voisin.

Un trouble de voisinage peut être invoqué s’il est constaté comme un trouble anormal excédant un certain seuil de tolérance causant « un dommage qui excède la mesure habituelle inhérente au voisinage » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 octobre 1990, n°88-19.383). Cependant, le demandeur doit nécessairement apporter la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre l’activité et le dommage anormal qui serait à l’origine d’un préjudice économique, moral, esthétique ou d’agrément.

Concernant l’atteinte à l’esthétique de l’environnement, même si elle ne fait l’objet d’aucune disposition légale garantissant à un propriétaire la préservation d’un panorama ou d’une vue sur l’horizon, la Cour de cassation a toutefois, par sa jurisprudence, montré qu’elle se souciait du maintien d’une certaine qualité de vie et de la protection des propriétaires.

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La mise en œuvre de la responsabilité d’un voisin pour un trouble anormal de voisinage peut être exercée de plein droit. La seule constatation de ce trouble et du dommage anormal suffit, sans avoir à prouver une quelconque faute, ni même avoir envoyé au préalable une mise en demeure (Cour de cassation, 2e chambre civile, 25 novembre 1992, n°91-15.192). Cependant, il convient de préciser que si le trouble provient d’activités agricoles, artisanales ou commerciales préexistantes, et en l’absence de toute modification dans les conditions d’exploitation, alors l’auteur est exonéré de toute responsabilité, selon l’article L. 112-16 du Code de la construction.

Le juge, lorsqu’il constate un trouble anormal de voisinage, peut ordonner immédiatement la cessation du trouble et indemniser la victime pour le préjudice qu’elle a subi. Si cela n’est pas possible, alors les victimes peuvent recevoir une indemnisation correspondant à la perte de valeur de leur propriété.

Dans un arrêt du 28 avril 2011, la chambre civile de la Cour de cassation a reconnu que la construction d’un immeuble haut de 24 mètres, prohibée par le plan d’occupation des sols à proximité d’une habitation, et privant ses habitants de tout ensoleillement possible dans le jardin, car transformant la partie sud de leur maison en un « puits sans vue ni lumière » constituait un trouble de voisinage. Également, dans le cas d’une gêne esthétique anormale, du fait de dépôt de diverses ferrailles, des objets décrits comme « inadaptés et déplaisants » utilisés en guise de clôture, la chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 novembre 2015, avait considéré que cela constituait un trouble anormal de voisinage. Ce principe avait été repris par la Cour d’appel de Dijon, dans un arrêt du 26 juin 1989 concernant une résidence secondaire dont la vue était masquée par la construction de hangar au sud et à l’est de la villa, empêchant la contemplation du beau paysage du Jura.

Bien qu’en principe la vue sur un panorama n’est pas protégée, la transformation de l’environnement qui affecte les conditions de l’habitation d’un immeuble ayant vocation de résidence secondaire peut constituer un trouble anormal du voisinage, exigeant réparation. La Cour de cassation, depuis un arrêt du 29 novembre 1995, sanctionne l’altération de l’agrément de la résidence secondaire, lorsque cette altération de l’environnement est immédiate et non lointain.

Alors lorsqu’une construction ou un comportement vous gâche la vue, dans le sens où il vous cause un préjudice sérieux, prenez les devants et contactez un avocat expert en droit immobilier, qui vous permettra d’évaluer au plus juste votre préjudice et accomplira les diligences nécessaires auprès du juge. Lorsque le dommage est trop important, et que votre maison s’en trouve grandement dévaluée, Avocats Picovschi se tient prêt à agir à vos côtés pour que vous retrouviez la jouissance de votre bien.

Sources : www.legifrance.fr, Article 544 et 651 du Code civil ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juin 1997, n° 95-10.152– sur les odeurs nauséabondes d’un restaurant ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 octobre 1996, n°94-14.321 – sur les bruits insupportables ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 novembre 1976,  n°75-12.777 – sur les enseignes lumineuses ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juillet 2016, n°14-28.843 – sur les peupliers ; Cour de cassation, 2e chambre civile, 28 avril 2011, n°08-13.760 – sur la privation d’ensoleillement ; Cour de cassation, 2e chambre civile 19 novembre 2015, n°14-23342 – sur la gêne esthétique anormale

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