Les assurances et la copropriete

| Publié le 28/04/2011

La copropriété est exposée à de nombreux de risques qu'il est prudent de garantir. Légalement, la souscription d’un contrat d’assurance couvrant la copropriété n’est pas obligatoire et ne s'imposent pas aux copropriétaires qui n'ont aucune obligation légale en la matière (excepté en cas de travaux relevant de l'assurance obligatoire de dommages ouvrages). Elle est cependant absolument indispensable. D'ailleurs, la plupart des règlements de copropriété imposent au syndicat des copropriétaires de souscrire une telle assurance couvrant les parties communes de l'immeuble et la responsabilité civile du syndicat vis à vis des tiers.

À défaut, en cas de sinistre endommageant ou détruisant l’immeuble, ou en cas d’accident imputable à celui-ci et engageant de ce fait la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ces derniers devraient en supporter la charge financière. Les sommes à débourser pouvant être considérables, il est de leur intérêt de veiller à ce que la copropriété soit bien assurée.

En tant que mandataire de la copropriété, le syndic se charge de souscrire un contrat d'assurance pour le compte du syndicat.

Attention, avant d'assurer un immeuble, les compagnies demandent la plupart du temps un état des sinistres survenus et indemnisés au cours des trois dernières années.. Si la copropriété devait subir les conséquences d'une fausse déclaration de la part du syndicat, il pourrait être envisagé de rechercher sa responsabilité.

I.                   COMMENT S’EFFECTUE LE CALCUL DU MONTANT DE LA COTISATION :

Le montant de la cotisation dépend du risque couvert.

Le calcul est basé sur la surface développée de l'immeuble. En général elle est égale au total des superficies prises à l'extérieur des murs (hors œuvre) de chaque niveau. La surface des caves, combles et greniers est comptée pour 50%. La cotisation peut être réduite en installant des équipements pour la prévention et la limitation des risques (système de surveillance, détection des incendies...).

Attention : Vérifiez l'indexation de votre contrat, le montant de la prime est révisé chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction. Mais l'augmentation peut aussi résulter d'un accroissement de l'ensemble des sinistres indemnisés.

II.                QUEL SERA LE MONTANT DE L’INDEMNISATION :

L'indemnisation tient compte au minimum de la valeur réelle de l'immeuble, il est donc tenu compte de l’ancienneté et de l’usage de l’immeuble. Cette formule de garantie est appelée "valeur de reconstruction vétusté déduite", il s'agit du coût de reconstruction à neuf moins un pourcentage de vétusté qui tient plus compte de l'état d'entretien et de la qualité des matériaux que de l'âge des bâtiments. Ce remboursement peut être insuffisant si le taux de vétusté dépasse 25% ou 30% selon les contrats (seuil à partir duquel la vétusté est prise en compte dans le calcul de l'indemnité), et la somme remboursée par l'assureur peut s'avérer bien en dessous des sommes nécessaires à financer les travaux de remise en état des biens endommagés.

Il faut aussi regarder attentivement su un plafond de garantie est prévu, dans ce cas le montant de l’indemnisation ne pourra dépasser le plafond fixé dans le contrat.

Les assureurs proposent des garanties supplémentaires :

Valeur à neuf : Il s'agit de la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage précisé dans le contrat (ne dépassant pas 25% de la valeur de reconstruction). Vous devez alors reconstruire au même endroit et dans un délai de deux ans.

Pertes indirectes : Il s'agit de la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage de celle-ci (10 ou 20%) en règlement des frais accessoires, sur justificatifs.

III.             QUELLE EST LA PORTEE DU CONTRAT

Le plus souvent, l’assurance  couvre les dégâts matériels affectant la totalité des bâtiments (parties communes et privatives), ainsi que la responsabilité civile des copropriétaires pour les dommages causés à autrui. Elle garantit alors, en général, les aménagements apportés par chaque copropriétaire dans son appartement, mais peut aussi parfois être limitée aux seules parties communes et à la responsabilité encourue pour celles-ci. Un avocat compétent pourra vous conseiller mais de manière générale le choix d’un contrat global multirisque collectif est économiquement plus avantageux et a l’avantage d’éviter d’avoir à déterminer quel contrat s’applique.

Il est également essentiel que vous et votre conseil examiniez attentivement l’objet des garanties, les éléments couverts, et leur adéquation avec votre copropriété.

1. Les dommages à l’immeuble :

La quasi-totalité des contrats couvrent ce type de dommages mais attention, seuls les dommages accidentels et ayant une origine connue sont garantis, l’assureur pourra donc se décharger de la charge de l’indemnisation en prouvant que le dommage a pour origine un défaut permanent d'entretien.

Sont automatiquement couverts les dégâts causés par les tempêtes, les actes de terrorisme et les catastrophes naturelles. Sont normalement pris en charge par les contrats d’assurance : les dommages provoqués par le vol, le bris de glace, l’incendie, la foudre l’explosion, la fumée des pompiers,  les dommages électriques causés aux câbles non enterrés, la grêle, la neige sur les toitures (à l’exclusion des dommages causés par les diverses sortes de volets), les  divers dégâts des eaux…A ce titre il convient avant signature de rechercher si le contrat contient ou non les frais de recherche de fuites

Attention, faites vérifier par votre conseil que n’est pas prévu dans le contrat la possibilité pour l’assureur de se retourner après indemnisation contre les copropriétaires ou le syndic en recherchant leur responsabilité mais qu’une clause de renonciation à recours y figure bien.

1. Garanties annexes :

Au cas de privation de jouissance après un sinistre, une indemnité peut être prévue afin de rembourser les frais nécessaires au relogement. De même un pourcentage des honoraires de l’expert choisi par l’assuré peut être remboursé, comme les dommages électriques causés aux appareils par une surtension, les frais de déblais des décombres ou encore les frais de recherches de fuites d’eau.

1. La responsabilité civile du syndicat :

La responsabilité civile de la copropriété est engagée vis-à-vis des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué par les bâtiments ou les personnes affectées au service de l’immeuble.

Cette responsabilité vis-à-vis des tiers, c’est-dire des visiteurs ne peut pas en principe jouer contre un copropriétaire (qui prendrait une brique sur la tête par exemple) sauf si les termes du contrat prévoient de le considérer comme tiers par rapport au syndicat.

1. Les garanties des copropriétaires :

Il est possible que l’assurance collective garantisse chaque copropriétaire contre son risque personnel de responsabilité : sa responsabilité de chef de famille pour les actes de la vie courante, sa responsabilité envers les voisins et les tiers ou encore sa responsabilité envers ses locataires éventuels. Un avocat peut conseiller le copropriétaire dans le choix de cette assurance, en essayant de limiter les cas de doublons, le plus facile restant que chaque copropriétaire opte pour une police du type « multirisques habitation et vie privée », dans lesquels apparaît une situation de double assurance.

1. L'assurance du syndic et du syndicat de copropriété :

Il est important de veiller à ce que la police couvre la responsabilité civile du syndicat, et ce même si seuls les syndicats professionnels ont l’obligation d’être couvert pour la bonne raison que les sommes à verser peuvent être très importantes.

1. L'assurance de protection juridique :

Son rôle est de rembourser les frais engagés par le syndic dans une action en justice, qu’il soit défendeur ou demandeur. Attention, elle ne joue pas à l’égard d’un copropriétaire.

IV.              MISE EN ŒUVRE DU CONTRAT D’ASSURANCE

Si un sinistre est constaté, le syndic doit en être informé afin qu’il puisse le déclarer à la compagnie d’assurance. La première personne qui constate un sinistre portant sur les parties communes doit en avertir le syndic, qui fera au plus vite une déclaration à l'assureur de la copropriété. Il sera alors utile de faire appel à un avocat expérimenté, qui pourra notamment vous guider au cas de répercussions sur des parties privatives, les locataires concernés ayant alors en principe cinq jours à compter de la constatation du sinistre pour en informer leurs assureurs. D’autre part si le sinistre est consécutif à un vol ou à un acte vandalisme, il convient d’en informer la police sous 48h. Votre conseil pourra alors vous guider dans les démarches à effectuer et les divers documents à compléter.

Attention, même si cela part d’une bonne intention, il ne faut jamais réparer les zones sinistrées avant le passage de l’expert de la compagnie d’assurance, si cela s’avère indispensable, vus devrez amener la preuve de la nature et de l’intensité des dégâts causés

Source : FFSA