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Comment financer une opération de promotion immobilière ?

| Mis à jour le 18/12/2014 | Publié le 28/04/2011

Ecrit par : Elisabeth GUELLE, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Avant de se lancer dans une opération de promotion immobilière, le promoteur élaborera un compte à rebours lui permettant de s’assurer de la rentabilité de son projet. Ce compte à rebours sera également nécessaire pour les banquiers qui seront sollicités par le promoteur.

En effet, les opérations de promotion immobilière nécessitant la réunion d’un capital important, les promoteurs ont inéluctablement recours à des crédits. Même si les « crédits promoteurs », s’adaptent à chaque projet et sont par voie de conséquence diversifiés, ils peuvent néanmoins être classés en trois catégories : les crédits avec avance de trésorerie, sans avance de trésorerie et les prises de participation.

Les crédits avec avance de trésorerie

Pour quels types d’investissement ?

Dans la majorité des cas, les promoteurs utilisent ce mode de financement. Cette ouverture de crédit s’associe parfaitement avec la vente en l’état futur d’achèvement, puisqu’elle permet au banquier de s’engager à verser qu’une somme « minime ». Le promoteur n’aura besoin que d’un crédit d’accompagnement puisqu’il recevra les sommes correspondant aux prix des ventes réalisées au fur et à mesure de la construction.

Quel est l’objet de ce crédit ?

L’ouverture de crédit est un crédit d’accompagnement cela signifie que la banque ne s’engage à prêter qu’environ 40% des fonds nécessaires à l’opération. La banque exigera que le promoteur ait un apport personnel d’environ 20%. Cela s’explique car le promoteur recevra avant l’achèvement de l’opération des fonds provenant des ventes en l’état futur d’achèvement.

Quel est le mécanisme de ce crédit ?

Il s’agit d’une ouverture de crédit sous forme de découvert en compte courant. Ce mode de financement se distingue du prêt dans la mesure où il n’y a pas de remise de fonds lors de l’ouverture du crédit ; la banque versera les fonds au fur et à mesure des besoins du promoteur.

Quelle est la durée de ce crédit ?

Les crédits avec avance de trésorerie sont des crédits de courte durée (2-3 ans).

A quel taux ce crédit est-il soumis ?

Le crédit est généralement soumis à un taux variable qui dépendra de l’EURIBOR c'est-à-dire le taux pratiqué par les soixante plus grosses banques européennes.

Les crédits sans avance de trésorerie

Qu’est-ce qu’un crédit sans avance de trésorerie ?

Les crédits sans avance de trésorerie permettent au promoteur d’obtenir les garanties relatives notamment à l’achèvement des travaux.

Le banquier ne versera pas de fonds, mais il accordera au promoteur des garanties.

Pour quels types d’opération les crédits sans avance de trésorerie sont-ils nécessaires ?

Les crédits sans avance de trésorerie s’avèrent obligatoires dans certaines hypothèses. Le législateur prévoit notamment qu’en matière de vente d’immeuble à construire, le promoteur doit fournir à l’acheteur des garanties. Ces garanties peuvent intrinsèques ou extrinsèques. Dans cette dernière hypothèse, le promoteur devra trouver un banquier qui garantira l’achèvement des travaux. Cette garantie prendra généralement la forme d’un cautionnement.

Les prises de participation

Qu’est-ce qu’une prise de participation ?

La prise de participation est l’opération par laquelle une banque fait une avance de fonds sous forme d’un apport en capital en s’associant simultanément aux résultats de l’opération de promotion immobilière qu’ils soient positifs ou négatifs.

Quelle sera la teneur de l’engagement de la banque ?

La banque sera tenue à l’égard des tiers du passif social sur tous ses biens à proportion de ses droits sociaux.

En définitif, le financement de l’opération de promotion immobilière prendra principalement trois formes selon les caractéristiques du projet. Il faut néanmoins préciser que ces crédits ne seront accordés au promoteur que s’il présente un projet viable et s’il détient des garanties.

 

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