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Propriétaires immobiliers ou futurs investisseurs, vous vous interrogez sur vos droits en cas de dégradation de votre logement par un locataire. Malheureusement, cette situation, bien que rare, peut survenir et il est important d'être préparé. Avocats Picovschi vous informe des recours dont vous disposez en cas de logement saccagé et vous assiste dans vos démarches.
Un propriétaire peut-il demander l’expulsion d’un locataire qui a saccagé son logement ?
Oui, vous pouvez, en tant que propriétaire, demander l'expulsion d'un locataire qui a saccagé votre logement, mais cette démarche doit respecter une procédure particulière. Tout d'abord, il est important de constater les dégradations en présence d'un commissaire de justice qui dressera un procès-verbal de constat. Ce document sera indispensable pour engager les actions ultérieures.
Vous devrez par la suite adresser au locataire une mise en demeure de réparer les dégâts ou de quitter les lieux. En l’absence de réaction du locataire, vous pourrez saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Il est important de noter que l'expulsion ne peut intervenir qu'après une décision de justice et qu'elle est encadrée par des règles strictes, notamment en ce qui concerne la trêve hivernale. Cette procédure étant souvent longue et coûteuse, elle peut représenter un véritable défi. Il est donc recommandé de vous faire accompagner par un avocat compétent en droit immobilier pour la mener à bien.
Logement saccagé : quelle indemnisation le propriétaire ?
D'après la législation de 1989 régissant les relations entre locataires et propriétaires, le locataire est tenu responsable des dommages constatés lors de son départ, en effectuant une comparaison entre l'état des lieux à son entrée et à sa sortie. Cependant, cette responsabilité n'est pas engagée si les détériorations sont dues à une usure normale, à un cas de force majeure, à une faute du propriétaire (comme la vétusté), ou encore si elles ont été causées par un tiers qui aurait pénétré dans les lieux sans l'assistance du locataire.
En cas de logement saccagé par votre locataire, vous pouvez prétendre à une indemnisation pour couvrir les préjudices subis.
En effet, si vous constatez au moment de l’état des lieux de sortie que votre bien a subi des dégradations conséquentes, vous pouvez dans un premier temps retenir le dépôt de garantie versé par le locataire au moment de la signature du bail pour couvrir les réparations. Toutefois, le montant du dépôt de garantie est généralement plafonné à un ou deux mois de loyer, ce qui peut s'avérer insuffisant en cas de dégradations importantes.
Que faire si le dépôt de garantie ne suffit pas ?
Factures à l’appui, vous pouvez adresser une mise en demeure à votre ex-locataire afin de lui faire part des travaux réalisés et qui ne sont pas couverts par le dépôt de garantie afin de lui en demander le remboursement.
Dans certains cas, vous pouvez également vous tourner vers la caution s’il y en avait une.
Pensez également à regarder votre contrat d’assurance, lequel couvre peut-être les dégradations dans votre logement. Le cas échéant, il conviendra d’apporter une attention particulière aux délais de déclarations et aux démarches nécessaires pour obtenir le remboursement.
De même, si le locataire a souscrit une assurance habitation, vous pouvez vous retourner contre cette assurance pour obtenir une indemnisation. Toutefois, cette démarche n'est possible que si le contrat d'assurance prévoit une garantie pour les dégradations locatives.
Précisons enfin que vous pouvez dans certains cas obtenir des indemnités complémentaires.
Dans un arrêt du 29 février 2024, la Cour de cassation a donné gain de cause à un propriétaire qui réclamait plusieurs mois de loyer après le départ du locataire dans la mesure où, le temps des réparations, le logement n'a pas pu être vendu et cinq échéances supplémentaires de remboursement du crédit d'achat de ce logement ont dû être versées. L’indemnité en question ne peut cependant pas correspondre au montant des échéances de crédit et elle doit modérée : le propriétaire a seulement perdu une chance de vendre plus tôt (Cass. Civ 3, 29.2.2024, U 22-23.082).
En tant que propriétaire, vous avez des droits et il est primordial de les faire valoir pour préserver votre patrimoine immobilier. Avocats Picovschi vous accompagne dans vos démarches.
