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La rupture du mandat avec l'agent immobilier : quels risques ?

| Mis à jour le 14/08/2018 | Publié le 15/04/2013

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SOMMAIRE

Vous n’êtes pas satisfait(e) des prestations apportées par l’agence immobilière avec laquelle vous avez conclu un mandat et vous souhaitez dénoncer ce contrat ? Sachez que la résiliation du mandat de vente immobilière peut entraîner des litiges, face notamment à un professionnel de mauvaise foi. Si vous êtes confronté(e) à ce type de problèmes, le recours à un avocat compètent en droit immobilier sera d’une aide précieuse. N’hésitez pas à consulter Avocats Picovschi, situé à Paris, avant d’entamer toute démarche.

Le mandat immobilier : la délégation de la vente ou de la location de votre bien

Vous souhaitez vendre ou louer votre bien mais vous n’avez pas le temps de vous en occuper ? Par un mandat immobilier, il est possible de vous décharger de cette opération. En vertu des articles 1984 et suivants du code civil, le mandat est « un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire ».

Le mandat immobilier, qu’il soit simple ou exclusif, est obligatoire, doit être écrit et contenir certaines mentions obligatoires telles que :

  • le nom et l’adresse des parties ;
  • l’adresse et la description précise du bien ;
  • le prix du bien ;
  • le type et la durée du mandat ainsi que ses conditions d’annulation et ses implications.

Pensez à l’avocat mandataire immobilier pour cette mission : outre ses connaissances juridiques en la matière vous permettant de sécuriser vos démarches, il pourra s’occuper de la vente ou de la location de votre bien immobilier. Cette double compétence peut ainsi vous être d’une aide précieuse, d’autant qu’il ne sera donc pas nécessaire de faire appel à plusieurs intermédiaires.

Le droit de rétractation : quelles conditions ?

Vous avez signé un mandat immobilier à votre domicile ou à votre travail ? Sachez qu’en cas de démarchage, c’est à dire lorsque vous avez signé un mandat en dehors des locaux du mandataire, ce mandat est soumis aux dispositions de démarchage à domicile en vertu de l’article L121-23 du Code de la consommation. Dans cette situation, le mandat doit contenir les mêmes mentions obligatoires qu’un mandat signé en agence. Néanmoins, ce dernier doit préciser d’autres informations, à l’instar de votre droit de rétractation dans un délai de 14 jours à compter de la signature au bénéfice du mandant. L’ensemble de ces dispositions doit être respecté sous peine de nullité du contrat. Si vous avez un doute sur le respect de ces éléments et que vous souhaitez rompre votre mandat, l’assistance d’un avocat vous sera bénéfique afin qu’il vérifie et vous aide à demander la nullité du contrat dans le cas où celles-ci ne seraient pas respectées.

La Cour de cassation a déjà retenu que les dispositions de l’article L. 121-23 du code de la consommation étaient applicables à quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage à domicile d'une personne pour offrir des prestations de services, peu importe que le démarchage ait été effectué à la demande de celle-ci ou non. Autrement dit, les dispositions du Code de la consommation s’appliquent même lorsque la personne non professionnelle contacte l’agence immobilière et demande de se déplacer à son domicile pour signer le contrat (Cass. 1ère Civ, 30 mai 2012, 11-11.446 11-18.185).

Sachez qu’en cas de mandat de vente signé dans les locaux du mandataire, il n’y a pas de droit de rétraction.

Attention, de nombreux mandats immobiliers sont signés au domicile du mandant, ou à distance (courrier etc.) sans préciser les dispositions relatives à l’article L.121-23 du code de consommation, et sans disposer du coupon détachable. Dans cette hypothèse, le mandat peut être considéré comme nul ; pensez à vous rapprocher d’un avocat expert en droit immobilier qui, par sa maîtrise des techniques en la matière, pourra défendre au mieux vos intérêts pour facilité la nullité du mandat.

Dénoncer son mandat de vente : comment faire ?

Généralement, les conditions de révocation du mandat figurent dans le contrat. Quel que soit le mandat, celui-ci doit toujours être limité dans le temps et sa durée de validité devra obligatoirement être précisée.

Pour dénoncer le mandat de vente, l’hypothèse la plus simple est celle du mandat simple dans lequel aucune clause d’irrévocabilité n’est inscrite. Dans ce cas, selon l’article 2004 du Code civil, « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble », simplement en notifiant sa demande par lettre recommandée avec avis de réception. Le préavis est alors de 15 jours.

Cependant, dans la majorité des mandats, une clause d’irrévocabilité est inscrite au contrat pour une durée déterminée, généralement de 3 mois. Pour les mandats exclusifs, la période d’irrévocabilité ne peut être supérieure à 3 mois. A l’issue de ce délai, le mandat peut être dénoncé par lettre recommandée avec avis de réception, avec une rupture effective 15 jours après l’envoi.

A noter que la clause d’irrévocabilité a une portée relative. En effet, la Cour de cassation a énoncé que le mandat exclusif, même irrévocable, conclu en vue de rechercher un acquéreur, ne prive pas le mandant de son droit à renoncer à l’opération (Cass. 1ère Civ, 30 mai 2006, 04-18972). N’hésitez pas à faire appel à un avocat qui pourra vous aider à renoncer à votre mandat exclusif sans que cette renonciation ne soit remise en cause. En effet, celui-ci connaissant l’ensemble des rouages en la matière pourra faciliter la mise en place de votre droit à renoncer à l’opération.

Votre bien n’est toujours pas vendu et vous souhaitez conclure un mandat avec un avocat expérimenté ? Pour ce faire, faire appel à un avocat mandataire, doublement compétent par sa formation juridique et sa pratique du contentieux, sera un allié de taille pour vendre votre bien rapidement dans les meilleures conditions. L’avocat mandataire immobilier, en plus du respect de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, est soumis au respect des règles de déontologie importantes, comme par exemple le principe de loyauté, ou encore le respect des conflits d’intérêts qui vous apporte une sécurité non négligeable. Avocat Picovschi, mandataire immobilier, reste à votre disposition pour vous aider à réaliser vos transactions.

Sources : https://resiliation-loihamon.com, « Propriétaires : le droit de rétractation du mandat de vente », le 18 Août 2017 ; www.ouestfrance-immo.com, « Immobilier : comment retirer un mandat de vente ? », le 10/12/2012, par Sébastien Jensonny ; www.legifrance.gouv.fr, Cour de cassation, Chambre civile 1, 30 mai 2006, 04-18972 ; Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 30 mai 2012, 11-11.446 11-18.185, Inédit.

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