Civ. 3ème 1 avril 2009 : Déplafonnement et notion de locaux à usage exclusif de bureau

| Publié le 07/07/2011

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La notion de locaux à usage exclusif de bureau doit s'apprécier à la date de renouvellement du bail.

En vertu de l'article L145-34 du Code de commerce, lors du renouvellement du bail commercial, le loyer ne peut être fixé librement.

En effet, il est soumis au plafonnement ; ce mécanisme permet de limiter raisonnablement les augmentations de loyer.

Ce principe connait des exceptions ; Parmi celles-ci on peut notamment citer celle relative au bureau. En application de l'article R145-11 du Code de commerce, les locaux à usage exclusif de bureau ne sont pas soumis au principe du plafonnement.

L'arrêt rendu le 1 avril 2009 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation précise que la notion de locaux à usage exclusif de bureau doit s'apprécier à la date de renouvellement du bail.

Ainsi, le bailleur qui souhaitera échapper à la règle du plafonnement devra donc prouver qu'à la date du renouvellement, le local était à usage exclusif de bureau.

Elisabeth Guelle
Juriste en droit immobilier

 
 

CIV.3
   
CH.B

COUR DE CASSATION

Audience publique du 1er avril 2009
  
Rejet

M. LACABARATS, président

Arrêt n° 455 FS-PB
Pourvoi n° N 08-13.130

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société l'Institut français Riera, société par actions simplifiée, dont le siège est 15 boulevard d'Alsace, 06400 Cannes,

contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2007 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile C), dans le litige l'opposant à la société Le Campanile, dont le siège est 8 boulevard Bonne nouvelle, 75010 Paris,

défenderesse à la cassation ;

 La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 4 mars 2009, où étaient présents : M. Lacabarats, président, Mme Maunand, conseiller référendaire rapporteur, MM. Peyrat, Philippot, Mme Bellamy, M. Terrier, Mme Feydeau, M. Fournier, conseillers, Mmes Manes-Roussel, Monge, Proust, conseillers référendaires, M. Gariazzo, premier avocat général, Mme Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Maunand, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat de la société l'Institut français Riera, de Me Hémery, avocat de la société Le Campanile, les conclusions de M. Gariazzo, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 novembre 2007), que la société Le Campanile a donné à bail commercial des locaux à la société l'Institut français Riera le 17 décembre 1993 ; que le bail précisait que les locaux étaient à usage exclusif de bureaux pour l'activité de formation, production et diffusion de matériel pédagogique de la société ; que le 29 juillet 2002, la société Le Campanile a délivré un congé avec offre de renouvellement et fixation d'un nouveau loyer, puis a assigné en fixation du prix du loyer ;

Attendu que la société l'Institut français Riera fait grief à l'arrêt de dire que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, que le loyer est déplafonné et de fixer celui-ci à compter du 1er février 2003 à une certaine somme, alors, selon le moyen, que si l'usage effectif des locaux doit être apprécié à la date de renouvellement pour la fixation du loyer du bail renouvelé, il n'est pas interdit au juge de prendre en considération une activité exercée quelques mois après cette date conforme à la destination contractuelle ; qu'ainsi, en l'espèce où le bail permettait l'exercice d'une activité de formation pour laquelle la société IFR était régulièrement déclarée auprès de l'administration et qu'elle avait exercé dans les locaux en 1994, la cour d'appel, en refusant de prendre en considération l'exercice de cette activité dans lesdits locaux à partir de juin 2003 aux motifs qu'il fallait se placer au 31 janvier 2003, date du renouvellement, a violé l'article L. 145-34 du code de commerce et l'article 23-9 du décret du 30 septembre 1953 ;

Mais attendu que le caractère à usage exclusif de bureaux des lieux loués doit s'apprécier à la date de renouvellement du bail; qu'ayant constaté que la clause sur la destination des lieux loués n'était pas ambiguë puisqu'elle visait expressément la nature des locaux, soit des bureaux et les activités de la locataire qui étaient de nature intellectuelle et administrative, que la société l'Institut français Riera n'établissait pas que la commune intention des parties était d'utiliser les lieux loués à usage d'un établissement d'enseignement, la cour d'appel en a exactement déduit que le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société l'Institut français Riera aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société l'Institut français Riera à payer la société Le Campanile la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société l'Institut français Riera ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier avril deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Bachellier et Potier de La Varde, avocat aux Conseils pour la société l'Institut français Riera.

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les locaux loués sont à usage exclusif de bureaux, et qu'en conséquence, le loyer du bail renouvelé est déplafonné, fixé le loyer du bail renouvelé le 1er février 2003 au montant annuel de 32 760 euros, hors taxes, les intérêts au taux légal majorant les arriérés de loyers depuis cette date au fur et à mesure des échéances ;

AUX MOTIFS QUE le caractère à usage exclusif ou non de bureaux des lieux loués doit s'apprécier à la date du renouvellement, soit au 31 janvier 2003 ; que la SAS INSTITUT FRANCAISE RIERA allègue qu'elle est un établissement d'enseignement ; que force est de constater d'abord que l'expert amiable, Jean-Pierre AUTUORO, qu'elle a mandaté, ne fait dans son rapport du 5 août 2004, que l'affirmer ; sans justification aucune ; qu'il résulte des extraits K bis de la SAS INSTITUT FRANÇAIS RIERA qu'elle a créé un fonds de commerce en juillet 1990, ayant pour activité la formation, la production et la diffusion de matériel pédagogique ; que cette mention ne correspond pas à la création d'une école privée d'enseignement ; que ce n'est que dans l'extrait K bis de la SAS INSTITUT qu'elle a créé un fonds de commerce en juillet 1990, ayant pour activité la formation, la production et la diffusion de matériel pédagogique ; que cette mention ne correspond pas à la création d'une école privée d'enseignement ; que ce n'est que dans l'extrait K bis, en date du 16 juin 2005, qu'il est indiqué que la SAS INSTITUT FRANÇAIS RIERA est un établissement d'enseignement, mais avec un début d'exploitation fixé au 1er juillet 2003, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail ; que de même, les statuts de la S.A.S. INSTITUT FRANÇAIS RIERA, versés aux débats, qui donnent comme objet social à la société une organisation de formation juridisciplinaire sont en date du 30 juin 2003 et ne sont pas probants ; que la SAS INSTITUT FRANÇAIS RIERA démontre effectivement avoir un numéro CERFA et être déclarée à la Direction Régionale du Travail des Alpes Maritimes comme organisme de formation professionnelle ; que cependant, il est établi qu'au moins jusqu'en 1994, elle n'assurait q'une formation continue aux adultes en linguistique ; qu'elle produit trois bilans pédagogiques et financiers, un pour l'année 1994 et les deux autres pour les années 2003 et 2004 ; que l'année 2003 recouvre l'exercice 2003, mais qu'il est amplement prouvé que l'extrait K bis au 16 juin 2005 et par le constat d'huissier du 3 décembre 2004, que la SAS INSTITUT FRANÇAIS RIERA n'a utilisé les locaux loués à la SCI LE CAMPANILE à usage d'établissement d'enseignement que postérieurement au transfert de son siège social au 15 boulevard d'Alsace à Cannes, soit au 30 juin 2003 ; en conséquence, qu'au seul vu du document CERFA de 1994, la SAS INSTITUT FRANÇAIS RIERA n'établit pas que la commune intention des parties était d'utiliser les bureaux loués à usage d'un établissement d'enseignement ; que les locaux loués étaient affectés à la date de renouvellement du bail, au travail administratif de l'appelante, qui y avait son siège social, à des activités de production et de diffusion de matériel pédagogique, ne nécessitant pas la réception de clients ou d'usagers, laquelle n'est , en tout cas, pas démontrée et accessoirement pendant la première année du bail, à une formation pour adultes limités aux langues qu'ainsi le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que les locaux loués à la SAS INSTITUT FRANÇAIS RIERA par la SCI LE CAMPANILE 8, rue Jean de Riouffe à CANNES, étaient à usage exclusif de bureaux au 31 janvier 2003 et que le prix du bail du loyer renouvelé ne pouvait être plafonné mais devait être fixé en application de l'article 23.09 du décret du 30 septembre 1953, c'est-à-dire sans qu'il y a lieu de démontrer une évolution notable des facteurs locaux de commercialité pendant le bail écoulé ;

ALORS QUE si l'usage effectif de locaux doit être apprécié à la date du renouvellement pour la fixation du loyer du bail renouvelé, il n'est pas interdit au juge de prendre en considération une activité exercée quelques mois après cette date conforme à la destination contractuelle ; qu'ainsi, en l'espèce où le bail permettait l'exercice d'une activité de formation pour laquelle la société I.F.R. était régulièrement déclarée auprès de l'administration et qu'elle avait exercée dans les locaux en 1994, la Cour d'appel, en refusant de prendre en considération l'exercice effectif de cette activité dans lesdits locaux à partir de juin 2003 aux motifs qu'il fallait se placer au 31 janvier 2003, date du renouvellement, a violé les articles L. 145-34 du Code de commerce et 23-9 du décret du 30 septembre 1953.