assemblee generale et syndicat qui decide quoi

| Publié le 28/04/2011

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Le syndicat est désigné à la majorité absolue de tous les copropriétaires et c’est sur initiative du syndicat, que l’assemblée générale des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par an.

C’est lors de cette assemblée, que sont prises toutes les décisions concernant la conservation et le fonctionnement de l’immeuble. Seule l’assemblée détient le pouvoir de décision.

Les pouvoirs du syndicat sont inscris à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
- lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la loi n° 2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.

Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice ».

Cour de cassation

Chambre civile 3

9 Juin 2010

Résumé

« L'assemblée générale qui a autorisé un copropriétaire à exécuter des travaux affectant les parties communes, ne peut revenir sur cette autorisation sans porter atteinte aux droits acquis par le copropriétaire qui a fait usage de cette autorisation.

Si en cas d'exécution illicite de travaux soumis à autorisation de l'assemblée générale, leur ratification peut se déduire d'une décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif, cette ratification implicite suppose l'absence d'équivoque. A   souverainement retenu qu'en l'espèce, d'une part, la résolution litigieuse de l'assemblée générale décidant de ne pas habiliter le syndic à agir faisait suite à une décision d'assemblée générale qui avait expressément refusé au copropriétaire l'autorisation de maintenir l'unité de climatiseur litigieuse, d'autre part, que cette résolution litigieuse de l'assemblée générale avait été prise alors que le syndicat n'avait pas renoncé au bénéfice d'un l'arrêt de cour d'appel qui refusait audit copropriétaire l'autorisation sollicitée et à l'encontre duquel un pourvoi en cassation avait été régularisé par ce dernier, la cour d'appel en a souverainement déduit que la résolution litigieuse ne pouvait s'analyser comme une ratification implicite des travaux litigieux soumis à autorisation ».

Source : LexisNexis