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Vices cachés : la mauvaise foi toujours punie !

| Mis à jour le 20/06/2016 | Publié le 07/07/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

La maison que vous avez achetée s’avère être inondable ou le terrain que vous venez d’acquérir n’est en réalité pas constructible ? L’immeuble pourrait bien comporter des vices cachés, véritable hantise des acheteurs qui peut très vite se transformer en cauchemar. Contre qui se retourner, quels sont vos recours ? Le cabinet Avocats Picovschi vous apporte la solution.

Que dit la loi en matière de vices cachés ?

Les vices cachés sont des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus » (Article 1641 du Code civil).

Le vendeur garantit l’acheteur contre les défauts cachés de la chose vendue. L'article 1643 précise que le vendeur doit cette garantie, alors même qu’il n’avait pas connaissance du vice, à moins qu’il n'ait stipulé une clause d’exonération dans le contrat.

En effet, afin de se prémunir d’un éventuel recours en cas de découverte de vices cachés, il n’est pas rare que le vendeur insère une clause de non garantie dans le contrat de vente par laquelle l’acheteur accepte le bien en l’état et renonce à toute action future contre le vendeur en cas de découverte de vices cachés.

Qui est responsable ?

Le Code civil prévoit qu’en principe le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés. Si votre contrat de vente prévoit une clause exonératoire des vices cachés, appelée aussi clause de non-garantie, rassurez-vous : elle ne s’applique pas si vous pouvez prouver que le vendeur était au courant des vices (s'il n'a pas en plus essayé de les camoufler) au moment de la vente. Il faut prouver sa mauvaise foi.

Comment prouver la mauvaise foi du vendeur et sa connaissance du vice caché ? L’avocat peut vous aider. Certains indices permettent de mettre en évidence la mauvaise foi, par exemple si les voisins avaient connaissance d’inondations régulières d’une cave ou d’un terrain, la pose récente de lambris dissimulant des moisissures bien plus anciennes (véritable camouflage), la présence d’un meuble ou d’un rideau lors de votre visite servant à cacher un trou, une fissure ou des traces d’humidité…

Quels sont les recours de l’acheteur ?

Si l'acquéreur se rend compte de l'existence de tels vices, il aura le choix entre une action en révision du prix ou une action en annulation de la vente.

Le choix lui revient donc de rendre le bien et se faire restituer le prix, ou de le garder et se faire restituer une partie du prix de vente, telle qu'elle sera arbitrée par des experts.

En cas de mauvaise foi, le vendeur pourra également être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acheteur (Civ. 3e, 28 janv. 2015).

Dans tous les cas, n’essayez pas de faire face seul. La technicité du droit de la construction et des procédures nécessite le recours à un avocat expert en droit de l’immobilier et de la construction qui saura tout mettre en œuvre pour constituer un dossier solide et défendre vos intérêts.


Sources : Sources : Articles 1641 et 1643 du Code civil ; Civ 3e, 28 janv. 2015

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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