Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Achat vente Immobilière

Vices cachés : comment agir après la vente ?

| Mis à jour le 10/04/2015 | Publié le 17/05/2013

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
illustration de l'article

SOMMAIRE

Vous venez d’acheter un bien immobilier, jusque-là tout se passait pour le mieux. Cependant, après l’entrée dans les lieux vous vous apercevez de nombreux vices existants mais non connus au moment de la vente. Ces derniers ont pour conséquence de diminuer le prix de vente. Vous vous demandez comment vous allez pouvoir agir pour obtenir une indemnisation ou obtenir la résolution de la vente. Tout acquéreur peut se retourner contre le vendeur lors de l’apparition de tels dégâts, il peut en effet actionner la garantie des vices cachés. AVOCATS PICOVSCHI, compétent en droit immobilier et de la construction, vous aide lors de vos litiges portant sur les vices cachés. La notion de vices cachés est strictement mise en œuvre par la jurisprudence, ainsi la présence d’un avocat expert dans ce domaine est indispensable.

Comment reconnait-on un vice caché ?

Le vice doit être caché

Il doit s’agir d’un vice non apparent c’est-à-dire qu’il ne peut pas être décelé sans un examen attentif. Il ne doit donc pas être confondu avec le fait pour le vendeur de camoufler un vice.

Pour apprécier le caractère non apparent, les juges se réfèrent aux diligences raisonnables de l’acheteur.

Le vice doit être ignoré de l’acquéreur au moment de la vente

Si cette condition n’est pas remplie, les juges considèreront, que l’acquéreur est réputé avoir accepté le vice.

Le vice doit être antérieur à la vente

Une précision s’impose, le vice peut néanmoins être concomitant à la vente, mais jamais postérieur.

Le vice doit rendre le bien immobilier impropre à sa destination ou doit en diminuer l’usage

En effet, si l’acheteur avait eu connaissance du vice il n’aurait jamais acquis le bien immobilier ou tout du moins pas à ce prix s'il en avait eu connaissance.

Exemples fréquents de vice caché

Sont considérés comme des vices cachés :

  • Le caractère inondable d’une maison
  • Le caractère instable du terrain mettant en péril la possibilité d’y faire des constructions.
  • La fragilité des poutres.
  • Le refus d'un permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d'urbanisme positif.
  • Un carrelage hétérogène.

N’est pas considéré comme un vice caché : l’absence de tout-à-l'égout pour une maison datant d’un siècle ancien et basée en campagne.

Quand apparaissent les vices cachés ?

Il est malheureusement fréquent de découvrir de tels vices, lorsque vous souhaitez effectuer des travaux.

En effet, vous découvrez une installation électrique non conforme ou bien une plomberie totalement obsolète. L’attestation de conformité électrique doit être délivrée avant la vente, elle fait partie des différents diagnostics obligatoires à fournir tels que l’amiante, le plomb, l’installation intérieure de gaz. 

Lors de la réouverture du compteur d’eau, vous vous apercevez que l’ensemble de la plomberie comporte des fuites importantes.

Cependant, l’apparition de ces problèmes n’est pas une fatalité, le recours à un avocat expert permettra de vous défendre.

Les recours pour vices cachés

Afin d’agir contre des vices cachés, il est nécessaire de respecter un certain délai.

Le recours en garantie des vices cachés est ouvert aussi bien contre les vendeurs professionnels que les vendeurs non professionnels 

S’agissant du vendeur professionnel

Il existe une présomption de connaissance des vices, elle sera donc applicable à un agent immobilier.

S’agissant du vendeur, « profane »

Le vendeur vous doit donc la garantie, s'il est de mauvaise foi. Le recours à un avocat compétent vous permettra de réunir les preuves démontrant que le vendeur avait connaissance du vice.

  • Selon l’article 1644 du Code civil peut obtenir l'annulation du contrat de vente ou bien la diminution du prix de vente.
  • L'acheteur victime de vices cachés peut se voir également allouer des dommages-intérêts, notamment si le vendeur est de mauvaise foi

Pourquoi le recours à un avocat parait nécessaire en matière de vice caché ?

Le tribunal compétent ce type d’action est le tribunal de grande instance du lieu de situation du logement et le recours à un avocat est obligatoire. AVOCATS PICOVSCHI peut donc vous accompagner dans ces démarches.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.