Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Construction

Vente en l'état futur d'achèvement : la possibilité de réviser le projet initial avant la signature de l'acte de vente

| Publié le 23/08/2011

Vous avez signé un contrat pour une vente en l'état futur d'achèvement et vous souhaitez modifier le projet initial ? Quelles sont les possibilités qui s'offrent à vous ? Est-il est possible pour le futur propriétaire de forcer la réalisation de la vente aux conditions prévues par le contrat préliminaire ?
Récemment, la Cour de cassation a répondu à cette question, en admettant la possibilité pour l'acquéreur de modifier le projet initial avant la signature du contrat de vente, tout en refusant la mise en œuvre d'une exécution forcée de la vente aux conditions antérieures (Cass., Civ. 3, 27 avril 2011, pourvoi n° 09-12976).


Selon l'article 1601-3 du Code Civil, « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

Le contrat VEFA a pour principale caractéristique d'être signé avant l'achèvement des travaux. L'acquéreur devient alors propriétaire du sol et progressivement de ce qui se construit.

L'opération se déroule en deux temps : l'acheteur doit tout d'abord signer un contrat de réservation avec le promoteur. Aucune construction n'est encore faite, mais le contrat préliminaire permet au promoteur de tester le marché et de voir si la construction projetée sera rentable. Si c'est le cas, il lance la construction et un contrat de vente vient se substituer au contrat préliminaire.

Dans l'arrêt du 27 avril 2011, il s'agissait pour la Cour de cassation de déterminer, entre la phase de la signature du contrat préliminaire et la signature de l'acte définitif de vente, s'il est possible pour l'acquéreur de modifier le contrat préliminaire et quelles conséquences entraineraient une telle révision.

En l'espèce, la société civile immobilière avait remis à Mme X..., un projet de contrat définitif présentant des différences relatives à la création en sous-sol d'une troisième pièce, qui ne modifiait pas les caractéristiques de l'immeuble, le délai de livraison et les pénalités de retard par rapport au contrat préliminaire. Mme X…, le réservataire, assignait alors la SCI, afin que cette dernière rédige acte de vente conformément aux engagements précédemment souscrits.

Le réservataire arguait que le projet initial constituait, au sens de l'article 1589 du Code civil, une promesse de vente. Dès lors, « le projet d'acte authentique [qui] ne reprenait pas les dispositions du contrat préliminaire en ce qui concerne d'une part le délai de livraison et d'autre part les pénalités de retard », justifiait la demande faite à la SCI « de mettre l'acte de vente en conformité avec les engagements précédemment souscrits ». Quant au réservant, il soutenait que bien au contraire, il ne devait à Mme X… aucune pénalité, car selon la SCI « le contrat de vente n'était pas encore conclu ».

La Cour de cassation confirme le jugement rendu par la Cour d'appel considérant que « les parties n'étaient liées que par les seules dispositions légales régissant la vente en l'état futur d'achèvement ; que dans une telle hypothèse, le réservant ne peut être contraint à conclure la vente de l'immeuble de sorte que les Premiers juges ne pouvaient prononcer l'injonction de réitérer la notification d'un nouveau projet d'acte de vente ».

La Haute juridiction rappelle sa jurisprudence antérieure considérant que « le contrat préliminaire de réservation est un contrat sui generis » (Cass., Civ. 3, 27 octobre 1975). C'est un contrat dans lequel le réservant s'engage, non pas à vendre, comme dans une promesse de vente, mais à réserver un immeuble, au cas où il se décide à construire. Autrement dit, le contrat préliminaire n'engageant à rien, le réservant peut ne pas proposer la vente définitive.

En outre, l'apport de cet arrêt est de dire que le réservant peut proposer un projet sensiblement différent qui ne présente pas de différences anormales avec le contrat préliminaire, notamment lorsque le prix de vente excède de moins de 5 % le prix prévisionnel, ou lorsque la qualité des ouvrages présente une réduction de valeur de moins de 10 %, auquel cas le réservataire ne peut pas demander la restitution de son dépôt de garantie.

La possibilité donnée au réservant de modifier le projet initial ne va pas faciliter les relations avec un potentiel propriétaire. C'est pourquoi, avant de réviser le contrat, assurez-vous de la validité de votre acte auprès d'un avocat compétent en droit de la construction.
Le cabinet Avocats Picovschi ne saurait s'engager à donner des conseils sur internet. Ainsi, si vous souhaitez en savoir plus, n'hésitez pas à contacter le cabinet 01.56.79.11.00.

Source : Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 avril 2011, pourvoi n° 09-12976, rejet


Roselyne G. ATCHIGUE
Juriste


Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Vous voulez plus d'informations ?

Plus de conseils ? Appelez-nous.

+33 (0)1 56 79 11 00

90 av. Niel - 62 & 69 rue Ampère 75017 Paris

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.