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Vente d'immeuble à construire : un accès à la propriété très règlementé

| Publié le 02/08/2013

Ecrit par : Vania ALBANO-FOURNAJOUX, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

C’est la loi du 3 janvier 1967 qui est venue régir les ventes d’immeuble à construire (V.I.C): Vente par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Cette vente peut être soit " à terme ", soit en " l’état futur d’achèvement "
Ces contrats se définissent comme les instruments juridiques qui permettent d’accéder à la propriété ou d’acquérir la propriété d’un immeuble en construction, en contrepartie de versements de fonds au cours de son édification. Avocats Picovschi vous informe sur les formes de  VIC existantes :

 

 

Crise de l’immobilier : le marché de la construction au ralenti

La construction de logements neufs reste déprimée en France. Selon les statistiques publiées le mardi 30 juillet 2013 par le ministère du Logement, les mises en chantier ont certes progressé de 8 % entre avril et juin 2013, par rapport à la même période de l'année précédente, mais sur un an, leur nombre est en baisse de 14,2 %, à 342 294 unités, c’est ainsi que sur douze mois, entre juillet 2012 et juin 2013, le nombre de chantiers de logements neufs débutés reste en nette baisse.
Du côté des permis de construire, autre indicateur de la santé du marché du logement qui permet d’anticiper l’évolution future des mises en chantier, les nouvelles sont cependant moins bonnes. Les permis de construire octroyés accentuent ainsi leur chute sur douze mois, avec un repli de 8,4 % sur la période allant de juillet 2012 à juin 2013.

La vente à terme 1601-2 du code civil et L 261-2 du CCH. 

Dans la vente à terme, le transfert de propriété et le paiement du prix n’ont lieu qu’au jour de l’achèvement de l’immeuble. Jusqu’à cette date, le vendeur ne peut donc percevoir aucune somme de la part de l’accédant, ce contrat peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l’avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l’acheteur, sauf pour le paiement du prix.

Cette formule ne permet pas de financer le programme à l’aide des deniers de l’acquéreur. Elle n’est guère utilisée par la pratique qui lui préfère la vente en l’état futur d’achèvement. Autrement dit le vendeur s’engage alors à livrer un immeuble à son achèvement, l’achèvement devra être constaté par acte authentique pour que le transfert de propriété s’opère. Le paiement n’a lieu qu’à l’achèvement des travaux.

La VEFA 1601-3 du code civil et L 261-3 du CCH.

Dans la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) le transfert de propriété et le paiement du prix ont lieu au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble, le vendeur pourra donc percevoir de l’acquéreur des sommes proportionnelles à l’état d’avancement des travaux, ce qui lui permettra de financer la construction.

En outre le contrat doit être conclu par acte authentique. C’est un contrat solennel; la conclusion par acte notarié conditionne la validité du contrat. Une vente d’immeuble à construire du secteur protégé conclue par acte sous seing privé est nulle. Cette nullité ne pourra être invoquée que par l’acquéreur avant l’achèvement des travaux.

Pour assurer la protection de l’acquéreur, un certain nombre d’indications doivent apparaître dans le contrat de vente lui-même, tandis que d’autres peuvent, soit être contenues dans un document annexé à ce contrat de vente, soit figurer dans des documents qui seront déposés chez un notaire qui établira un acte spécifique constatant le dépôt de ces documents à son étude notariale.

Plusieurs mentions obligatoires doivent figurer dans le contrat de vente:

La description du local vendu, le délai de livraison, la garantie de l’achèvement de la construction ou du remboursement, le prix et les modalités de paiement, en conséquence s’agissant du prix, il est prévu à l’article L.261-12 du code de la construction et de l’habitation que : « Dans le cas de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.

Dans un domaine aussi large et technique, un avocat compétent en Droit immobilier peut vous apporter son expertise tant en vous fournissant des conseils juridiques adaptés à vos besoins et contraintes, face à un constructeur qui ne respecterait pas ses obligations il peut aussi vous assister devant les tribunaux dans le cadre de contentieux que vous engagez ou qui sont engagés à votre encontre.
 
Sources: lesechos.fr « immobilier neuf : mises en chantiers et permis de construire toujours dans le rouge »

 

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