Ecrit par : Avocats Picovschi
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La vente de votre bien immobilier ne passe pas comme prévu. Vous avez signé l’avant-contrat de vente avec les acquéreurs et vous êtes tous repartis satisfaits. Après le délai de rétractation, ces derniers changent finalement d’avis et renoncent à l’achat. Cette situation peut s’avérer pour vous financièrement embarrassante. Que faire dans ce cas ? Avocats Picovschi fait le point.
Promesse unilatérale de vente passée chez le notaire : seul le vendeur est engagé
La vente d’un bien immobilier n’est jamais à prendre à la légère. Le processus d’acquisition de la maison de vos rêves peut vite devenir un cauchemar, notamment à cause de l’indécision de l’acquéreur pour l’achat du bien dont vous souhaitez vous séparer.
Ce comportement peut avoir des conséquences également sur votre situation financière et sur votre projet d’acquisition en parallèle de la vente, faute de recevoir le produit de la vente.
Face à votre incompréhension du comportement de l’acquéreur, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat en droit immobilier. Vous pourrez établir ensemble une stratégie, après étude de votre dossier, pour contraindre l’acquéreur à respecter ses engagements.
Par ailleurs, même dans les situations non conflictuelles, il est conseillé de se rapprocher d’un avocat dès le début de l’opération de vente-acquisition immobilière. En effet, généralement avant de signer l’acte de vente chez le notaire, vous êtes amenés à conclure un avant-contrat de vente.
Ce dernier peut être de deux types différents. Il peut s’agir soit d’une promesse unilatérale de vente signée chez le notaire, soit d’un compromis de vente prérédigé par l’agent immobilier. Attention, ces deux avant-contrats n’auront pas les mêmes conséquences si l’acquéreur se désiste au dernier moment.
Si vous avez signé une promesse unilatérale de vente, vous seul êtes engagé à l’égard de l’acquéreur, bénéficiaire de la promesse. Celui-ci peut librement choisir entre acquérir ou non le bien immobilier.
Cependant, si l’acquéreur décide de renoncer au dernier moment à la vente alors que les conditions suspensives sont acquises, vous ne pourrez pas le contraindre à signer l’acte de vente. Toutefois, l’indemnité d’immobilisation (souvent de 10% du prix de vente) vous sera acquise.
Compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente
Très souvent, les parties signent très simplement un compromis de vente prérédigé par l’agence immobilière. Ce compromis de vente est aussi appelé « promesse synallagmatique de vente ». Si vous avez signé un tel avant-contrat, vous êtes engagés avec l’autre partie à conclure la vente. D’un point de vue juridique, le compromis vaut vente, alors même que le transfert intégral des fonds n’a pas été effectué. Le plus souvent, une clause du compromis prévoit que la date du transfert de propriété est reportée au jour de la signature de l’acte authentique.
Malgré ce report, si l’acquéreur veut se rétracter, il existe des moyens juridiques pour le contraindre. Assisté d’un avocat en droit immobilier, vous pouvez former une action en exécution forcée de la vente devant le tribunal de grande instance (TGI), et exiger en plus des dommages-intérêts.
Parfois, une clause de vente forcée est prévue dans le compromis. La Cour de cassation (Civ 3, 21 janvier 2016, n° 14-14.592) a récemment rendu un arrêt concernant une clause de ce type prévoyant un délai d’un mois pour agir en vente forcée. Ce délai pour agir, prévu par l’acte, n’est pas extinctif, mais constitutif d’un point de départ du délai pour agir. Les vendeurs doivent même attendre l’expiration du délai d’un mois à partir de la constatation du refus de l’acquéreur pour agir contre celui-ci.
Si l’acquéreur renonce à l’acquisition du bien pour des raisons financières, malgré l’obtention du prêt, il n’est pas forcément judicieux de forcer la vente, sous peine de prendre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur. Cependant votre avocat pourra tout de même solliciter l’application de la clause pénale. Celle-ci est souvent comprise dans les compromis et sert notamment à prévenir ces revirements de situation à la dernière minute, en prévoyant une indemnité d’immobilisation à votre profit, en général fixée à 10% du prix du bien vendu.
Ces situations sont très problématiques, mais être accompagné par un professionnel du droit vous éclairera sur vos possibilités d’actions et vous permettra de vendre ou acheter un bien immobilier en toute sécurité. Avocats Picovschi, compétent en droit immobilier, n’hésitez pas à nous contacter pour toute problématique sur la vente de vos biens immobiliers.
Source : dalloz.fr
