Ecrit par : Noémie Salle, Juriste, Avocats Picovschi
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SOMMAIRE
La Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) peut paraitre délicate. En effet, l’acquéreur achète un bien qui n’existe pas. Parfois, lors de la livraison du bien, de mauvaises surprises peuvent l’attendre. L’acheteur a cependant des recours s’il constate des défauts lors de la réception du bien ou postérieurement. Il est important de bien définir juridiquement les troubles constatés.
Les troubles que le maitre d’ouvrage peut invoquer :
La vente d’immeuble à construire est définie à l'article 1646-1 du code civil : « Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3 ».
La VEFA est une vente particulière. Différentes garanties sont attachées au contrat de vente. Dans un premier temps il y a des garanties particulières attachées à ce type de vente qui doivent figurer dans le contrat de réservation, à savoir la garantie d’achèvement, de remboursement, etc. Une fois l’immeuble achevé, ces garanties prennent fin. L’achèvement doit être constaté par un expert désigné par le tribunal ou par un « homme de l’art » (architecte par exemple).
Cette constatation ne permet cependant pas d’attester de la conformité des travaux. L’acquéreur pourra toujours invoquer un autre type de garanties qui sont, quant à elles, liées à tout type de vente (conformité, vice cachés,...). Ces garanties sont légales, elles ne peuvent être écartées et restent dues par le vendeur qui pourra alors voir sa responsabilité engagée.
La responsabilité de l’entrepreneur
Lors de la réception de l’immeuble, il est important d’émettre des réserves si des défauts sont constatés afin de vous prémunir et de forcer l’entrepreneur à rectifier tous les défauts constatés.
Après réception de l’ouvrage, des vices peuvent apparaitre et doivent être signalés au constructeur. L’acheteur, maître de l’ouvrage, pourra exercer une action fondée sur la garantie des vices cachés (vices de construction) ou le défaut de conformité. Toute action doit être engagée dans des délais précis. Il faut faire attention au point de départ du délai pour agir (délivrance du bien ou découverte du vice). L’acheteur pourra obtenir la résolution de la vente ou la diminution du prix de vente.
Par ailleurs, l’entrepreneur pourra être condamné au versement de dommages et intérêts s’il connaissait l’existence du vice.
Dans un arrêt du 21 septembre 2011, la 3e chambre civile de la Cour de cassation insiste sur l’importance de bien qualifier juridiquement les troubles qu’invoque l’acquéreur (vice caché, vice apparent, défaut de conformité,…). En l’espèce, il s’agissait d’une SCI qui avait vendu un appartement. Une expertise judicaire a été ordonnée et a révélé de nombreux désordres de diverses natures affectant les menuiseries extérieures, plusieurs portes vitrées, le revêtement des sols, etc. Les acquéreurs ont agi en justice pour engager la responsabilité du promoteur et obtenir réparation. La Cour de cassation a jugé qu’il s’agissait de « malfaçon entachant l'immeuble, et donc de vices de construction » et non de défaut de conformité.
Selon la nature du défaut constaté, les délais pour agir et les recours diffèrent. Il est donc important de recourir à un avocat compétent et expérimenté en matière de droit de la construction qui pourra défendre au mieux vos intérêts et forcer l’entrepreneur à accomplir ses obligations.
Extraits de jurisprudence
Cour de cassation, 3e Chambre civile, 25 janvier 2011, n° 10-10977
« (…) Sur le moyen unique :
Vu l'article 1646-1 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 novembre 2009), que la société civile immobilière Ile-de-France (la SCI) a vendu en état futur d'achèvement un immeuble qui a été placé sous le régime de la copropriété ; que se plaignant de désordres affectant les cloisons des appartements dont ils sont chacun propriétaires, M. X... et M. Y... ont fait assigner la SCI en responsabilité et réparation ;
Attendu que pour condamner la SCI à payer diverses sommes à M. X... et à M. Y..., aux titres de la réparation des dommages dénoncés, qualifiés d'intermédiaires, l'arrêt retient que cette société a failli à son obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices de toute nature ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la responsabilité contractuelle du vendeur en état futur d'achèvement ne peut être engagée, au titre des désordres intermédiaires, qu'en cas de preuve d'une faute pouvant lui être imputée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société civile immobilière Ile-de-France à payer à M. X... la somme de 9 292, 60 euros et à M. Y... la somme de 4 142, 65 euros en réparation des fissurations en cloisons de leurs appartements respectifs, l'arrêt rendu le 9 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; (…)
Cour de cassation, 3 e chambre civile, 21 septembre 2011, n° 09-69933
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 juin 2009), que, par acte du 8 novembre 2002, la société civile immobilière Chalets La Clarée (SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement aux époux X... ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la SCI en paiement de sommes ;(…)
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action des époux X... et D'AVOIR condamné la SCI CHALETS LA CLAREE à leur payer la somme de 5.654,68 € TTC, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction entre les dates de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt, outre intérêts au taux légal au-delà, ainsi que la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;(…)
ALORS QUE le vice de construction est une malfaçon entachant l'ouvrage réalisé, à la différence du défaut de conformité qui s'analyse en une simple dissemblance entre l'ouvrage et les spécifications contractuelles prévues pour sa réalisation ; que l'action en garantie des vices de construction doit être introduite dans l'année qui suit le plus tardif des deux événements que sont la réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, à la différence de l'action fondée sur la non-conformité contractuelle qui se prescrit par dix ans à compter de la réception des travaux ; qu'en retenant, pour déclarer recevable l'action des époux X... contre la SCI CHALETS LA CLAREE, la qualification de défauts de conformité pour le revêtement de sol de la salle de bain, brûlé par une cigarette, un miroir rayé et la présence de colle débordant sur les pare-closes qui tiennent le vitrage d'une porte vitrée, quand il s'agissait de malfaçons entachant l'immeuble, et donc de vices de construction, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1642-1 et 1648 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action des époux X... et D'AVOIR condamné la SCI CHALETS LA CLAREE à leur payer la somme de 5.654,68 € TTC, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction entre les dates de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt, outre intérêts au taux légal au-delà, ainsi que la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ; (…)
ALORS QU'en se bornant à affirmer, pour faire application des dispositions relatives à la responsabilité décennale du vendeur d'immeuble à construire, que les vices affectant les menuiseries extérieures ne constituaient pas des vices apparents, sans rechercher, ainsi que l'y invitait la SCI CHALETS LA CLAREE (conclusions, pp. 12 et 13), si ces vices n'avaient pas, au contraire, précisément fait l'objet de réserves par les acquéreurs lors de leur prise de possession des lieux, dans leur courrier du 18 mars 2003 qui mentionnait expressément ces désordres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1646-1 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action des époux X... et D'AVOIR condamné la SCI CHALETS LA CLAREE à leur payer la somme de 5.654,68 € TTC, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction entre les dates de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt, outre intérêts au taux légal au-delà, ainsi que la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ; (…)
ALORS QUE, pour retenir que les désordres affectant les lambris de l'appartement n'étaient pas apparents, l'arrêt relève que, si les acquéreurs avaient demandé le changement de six planches de lambris lors de la prise de possession, la mise en oeuvre des lambris aurait en réalité été défectueuse dans tout l'appartement ; qu'en statuant ainsi, par des motifs insusceptibles d'établir que les désordres, pris dans leur globalité, étaient cachés aux yeux des acquéreurs lors de la prise de possession de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642-1 du code civil ;
ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SCI CHALETS LA CLAREE (p. 11), qui soutenait que les époux X... et elle-même s'étaient accordés pour ne changer que six lames de lambris, ainsi que le courrier du 18 mars 2003 le mentionnait, de sorte que la dépose et repose intégrale des lambris, préconisées par l'expert, contrevenaient à l'accord ainsi intervenu entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action des époux X... et D'AVOIR condamné la SCI CHALETS LA CLAREE à leur payer la somme de 5.654,68 € TTC, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction entre les dates de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt, outre intérêts au taux légal au-delà, ainsi que la somme de 1.000 € de dommages-intérêts (…)
ALORS QU'en retenant, pour déclarer recevable l'action des maîtres de l'ouvrage, que l'absence de claustra n'aurait pas été un vice de construction, mais un défaut de conformité, sans répondre aux conclusions de la SCI CHALETS LA CLAREE faisant valoir que les époux X..., ayant accepté sans réserve l'ouvrage réalisé sans claustra, dans l'état des lieux, ne pouvaient plus invoquer un défaut de conformité contractuel apparent, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
CINOUIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré recevable l'action des époux X... et D'AVOIR, condamné la SCI CHALETS LA CLAREE à leur payer la somme de 5.654,68 € TTC, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction entre les dates de dépôt du rapport d'expertise et l'arrêt, outre intérêts au taux légal au-delà, ainsi que la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;
ALORS QUE, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ; qu'en se bornant à relever, pour déclarer recevables les maîtres de l'ouvrage à solliciter une indemnisation au titre de la ventilation mécanique, que les odeurs étaient apparues « ultérieurement » par rapport au 18 mars 2003, pour en déduire que le vice qui entachait la ventilation mécanique n'aurait pu être connu dans son ampleur lors de la prise de possession, sans caractériser la date à laquelle il est devenu apparent par rapport à la prise de possession de l'ouvrage par les époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1642-1 et 1648 du code civil ;
ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'en se bornant à affirmer, pour déclarer recevables les maîtres de l'ouvrage à solliciter une indemnisation au titre de la ventilation mécanique sur le fondement de la garantie décennale, que le vice entachant cette ventilation ne pouvait être connu dans son ampleur lors de la prise de possession par les maîtres de l'ouvrage, sans caractériser en quoi il aurait compromis la solidité de l'ouvrage ou l'aurait rendu impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-4-1 du code civil (ancien article 2270 du code civil).
Textes applicables : Articles 1641 et suivant du code civil & Articles 1792 et suivants du code civil
