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VEFA : les conditions du contrat de réservation

| Publié le 20/03/2013

Ecrit par : Audrey Ollivry, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel un promoteur vend un immeuble neuf qui n’est pas encore construit. La VEFA peut générer de nombreux contentieux portant principalement sur la conformité de l’ouvrage avec exigences consignées contractuellement. Afin d’éviter les disproportions entre ce qui était proposé aux clients et ce qui est réellement construit, le législateur a imposé, dans le secteur protégé, la conclusion d’un contrat de réservation dit contrat préliminaire. Avocats PICOVSCHI, expert en droit immobilier vous apportera son aide lors d’un litige vous opposant à un professionnel de la construction.

Les mentions obligatoires du contrat préliminaire

Le contrat de réservation est obligatoire lorsqu’il s’agit d’une VEFA en secteur protégé c’est-à-dire lorsque l’immeuble neuf a un usage :

-          d’habitation

-          d’habitation et professionnel

Ce secteur protégé est régi par l’article L261-15 du Code de la construction et de l’habitation. A travers cet acte, le promoteur s’engage à livrer à l’acheteur un immeuble contre un dépôt de garantie, ce dernier ne peut dépasser 5% du prix de vente. Ce contrat de réservation doit préciser un certain nombre d’éléments.

Cet acte peut être un acte sous-seing privé ou bien un acte authentique, il n’y a pas de condition de forme particulière à respecter. Cependant ce contrat préliminaire doit comporter de nombreuses conditions de fonds. Ces mentions obligatoires étant :

-          la consistance de l’immeuble (la surface approximative de l’immeuble, le nombre de pièces, une note technique des équipements),

-          le prix prévisionnel,

-          la situation de l’immeuble,

-          la date prévisionnelle de livraison,

-          la date prévisionnelle de la signature de l’acte de vente devant le notaire.

Il faut désormais que ce contrat préliminaire comporte une clause relative à la condition suspensive d’obtention du prêt. En cas d’absence de l’une de ces mentions le contrat de réservation sera touché d’une nullité relative.

Cet avant-contrat doit aussi mentionner les dispositions légales concernant le dépôt de garantie. En effet le dépôt de réservation doit être un compte spécial où les fonds sont incessibles, insaisissables, et indisponibles. Le montant du dépôt peut varier en fonction du délai de réalisation de l’immeuble. Le promoteur ne peut pas exiger de dépôt si le délai de réalisation est supérieur à deux ans.

Le contentieux lié à ce contrat de réservation

Un contentieux peut subvenir entre l’acheteur de l’immeuble neuf et le promoteur, en effet des disparités peuvent être constatées entre le contrat préliminaire et le contrat définitif. Il peut apparaitre des différences notamment concernant les mentions obligatoires. Il est cependant admis un seuil de tolérance. Cette comparaison sera réalisée lors de la notification du projet de vente faite au moins un mois avant la signature du contrat.

En présence de certaines différences dites anormales, le contrat sera déclaré nul. Cela aura pour conséquence la restitution du dépôt de garantie dans les trois mois au réservataire. Ces disparités anormales sont au nombre de cinq, elles  sont posées par l’article R 261-31 du Code de la construction et de l’habitation :

-          si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur,

-          le prix de vente est supérieur de plus de 5% à ce qui avait été prévu dans le contrat préliminaire

-          les prêts prévus au contrat de réservation ne sont pas obtenus ou leur montant est inférieur à 10% aux prévisions de ce contrat

-          lorsqu’un élément d’équipement prévu n’est pas réalisé

-          s’il y a une réduction de la valeur de 10% de la consistance, ou de la qualité des ouvrages de l’immeuble.

De plus, un délai de rétractation doit être accordé au réservataire, cette possibilité doit figurer dans le contrat de réservation. Cette mention obligatoire a été posée par la jurisprudence. Le délai pour se rétracter est de sept jours.

En cas de litige face à un professionnel de l’immobilier, nos avocats, experts en droit de l’immobilier pourront vous apporter leur aide, puisqu’en effet l’importance de l’acte de l’avocat n’est plus à démontrer dans ce domaine ainsi que dans celui des contrats

Source : Memento pratique, (2010/2011) Urbanisme Construction, Ed : Francis Lefebvre

 

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