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VEFA : annulation, retard de livraison, quels recours contre le promoteur ?

| Mis à jour le 22/04/2015 | Publié le 10/05/2013

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous avez acheté un appartement en l’état futur d’achèvement. Vous avez signé uniquement le contrat préliminaire dit de réservation. Cependant, quelque temps avant la signature du contrat définitif de vente, le promoteur vous informe de ses doutes sur la viabilité du projet, de retard de livraison… et souhaite revenir sur la réservation. Quels sont vos recours ?

VEFA et contrat de réservation : quand les problèmes commencent !

Vous avez signé le contrat de réservation et commencé à entamer toutes les démarches nécessaires à la concrétisation de votre projet et notamment celles nécessaires à l’obtention du prêt immobilier et … les problèmes commencent.

Peu après la signature, le promoteur vous informe de l’abandon du projet qui n’est plus réalisable pour telle ou telle raison (non viabilité du projet par exemple) et souhaite revenir sur la réservation.

Par ailleurs, il peut arriver que le projet aboutisse, mais que le promoteur vous annonce des retards de livraison conséquents et parfois pas toujours justifiés.

Vous souhaitez savoir si le promoteur peut se rétracter et revenir sur ce contrat de réservation. Est-il possible de contester ? Quels sont vos recours ? Comment être indemnisé en cas de retard de livraison ? Autant de questions que nos clients nous posent quand ils se retrouvent confrontés à ce type de situations. A cette étape et face à des promoteurs parfois sans scrupules, quand vous n’avez aucune réponse à vos appels et courrier, l’intervention de l’avocat devient indispensable pour rétablir le dialogue, vous orienter et prendre en charge la défense de vos intérêts. 

Abandon du projet par le promoteur

Afin de pouvoir lancer son projet de construction, le promoteur doit atteindre un pourcentage de commercialisation. La banque refuse en général de financer le projet si le promoteur n’a pas atteint un taux de commercialisation de 30 à 50%.

Ainsi, le promoteur immobilier est obligé de commencer la vente de ses lots avant le début du chantier. Afin de commercialiser son programme, il signe des contrats préliminaires de réservation. Cet acte a pour vocation d’assurer au réservataire d’obtenir l’appartement à l’achèvement du chantier, et ce contre un dépôt de garantie ne pouvant excéder 5% du prix de vente.

Lorsque le contrat préliminaire est signé, il est légitime de penser que le bien sera livré à la date prévue. Aussi, pour lever les conditions suspensives notamment celle relative au financement, l’acquéreur fait les démarches auprès des banques dans le but d’obtenir un prêt immobilier. Cependant, il est fréquent qu’une fois les démarches lancées, le promoteur ne soit pas finalement en mesure de poursuivre son programme de construction. Il vous notifie l’arrêt du projet.

Le promoteur aura alors l’obligation de rembourser le montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de réservation. Pour pouvoir engager la responsabilité du promoteur, il est indispensable de prouver une faute de ce professionnel, le préjudice et le lien de causalité.

Retard de livraison du projet

Dans une deuxième hypothèse, le promoteur poursuit le projet, mais n’est pas en mesure de livrer les appartements à temps. Cette situation peut poser des problèmes à l’acquéreur. En effet, il devra supporter de nombreux frais par exemple les frais intercalaires, la location d’un logement, d’un garde-meuble…

Afin d’obtenir des dommages et intérêts pour ce préjudice subi, il faudra prouver son lien avec le retard de livraison. La preuve du lien de causalité n’est pas une chose facile d’où l’importance de  conserver la preuve de l’ensemble des dépenses supplémentaires.

Par ailleurs, dans le contrat de VEFA il est préférable que les parties prévoient une clause pénale en cas de retard. Il est possible de parler de retard lorsque la remise des clefs n’a pas pu se faire à la date prévue. En effet, ce n’est que si l’acte de vente prévoit une indemnité qu’il ne sera pas nécessaire de prouver la faute du constructeur. Le promoteur est tenu de payer les pénalités de retard à l’exception des causes précisées dans le contrat et la force majeure. Si la cause du retard ne fait pas partie des motifs prévus dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, la clause forfaitaire d’indemnisation pourra être actionnée.

Afin de mettre toutes les chances de votre côté et de constituer votre dossier, l’intervention d’un avocat expert du droit immobilier et de la construction s’impose. Seul, vous risquez de ne pas avoir assez de poids pour vous faire entendre du promoteur, vous n’aurez pas l’expérience de la matière ni les arguments juridiques pour constituer un dossier solide vous garantissant toutes les chances de succès.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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