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Une SCI promoteur immobilier est-elle toujours considérée comme un professionnel de la construction ?

| Publié le 30/03/2016

Ecrit par :  Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Vous êtes promoteur immobilier et exercez votre activité à travers une SCI. Cependant, dans le cadre d’une VEFA, des problèmes de construction sont apparus. Vous assignez les parties responsables notamment le maître d’œuvre, l’entrepreneur et le contrôleur technique. Or ce dernier vous oppose une clause limitative de responsabilité qui serait incluse dans le contrat que vous avez signé ensemble. Que pouvez-vous faire ? Avocats Picovschi se penche sur un arrêt rendu par la Cour de cassation le 4 février 2016, pour vous apporter quelques pistes.

Le rôle du promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est généralement un professionnel de l’immobilier qui acquiert des terrains dans le but de construire et de revendre.

Il supporte généralement la charge de réaliser un programme de construction, de s’assurer du bon déroulement des travaux et de procéder aux opérations juridiques, administratives et financières nécessaires. En pratique, il fait souvent office d’intermédiaire entre plusieurs corps de métiers.

Promoteur immobilier : professionnel de la construction ?

Le promoteur immobilier est certes un professionnel de l’immobilier, mais il n’est pas forcément un professionnel de la construction, même s’il a un rôle primordial dans le programme immobilier envisagé.

En effet, le promoteur est le plus souvent le maître de l’ouvrage, et ne possède pas nécessairement les compétences techniques requises en matière d’opérations de construction. Le professionnel de l’immobilier et le professionnel de la construction constituent deux catégories d’activités différentes dont les champs d’intervention peuvent parfois partiellement coïncider.

Cependant, il peut arriver que le promoteur immobilier soit considéré comme un professionnel de la construction comme en témoigne l’arrêt du 1er mars 2011, rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation*. La Haute Cour avait qualifié un promoteur immobilier de « professionnel de construction » en retenant plusieurs motifs :

  • tout d’abord, l’entreprise promoteur immobilier « avait pour objet l’étude et la réalisation de tout projet immobilier » ;
  • de plus, le mandataire de construction était l’un des associés de l’entreprise promoteur au moment de la signature du contrat et de la construction, donc l’entreprise disposait de toutes les compétences techniques dans ce secteur ;
  • enfin, le promoteur avait reçu un avis défavorable du bureau de contrôle qui l’avait transmis par la suite à l’architecte.

L’intérêt de cette qualification se présente notamment lors de la réception de l’ouvrage et des travaux. Dès lors que des vices cachés ou apparents ou que des désordres affectant l’ouvrage apparaissent, il est indispensable de qualifier le rôle du promoteur.

Rappelons que le promoteur immobilier considéré en tout état de cause comme un professionnel de l’immobilier ne bénéficie pas du délai de rétractation conféré lors de l’achat d’un bien à usage d’habitation.

Il est fortement conseillé au promoteur immobilier d’assurer la protection de ses droits et de limiter sa responsabilité en s’assurant les services d’un avocat compétent en droit immobilier et construction. C’est avec l’avocat que vous examinez minutieusement la situation contentieuse dans laquelle vous vous trouvez, et que vous établissez la stratégie la plus optimale telle qu’engager la responsabilité spécifique ou contractuelle des constructeurs.

Promoteur immobilier vs contrôleur technique : il n’est pas un professionnel de la construction

La Cour de cassation a dû se prononcer le 4 février 2016* sur la qualification de professionnel de la construction ou non du promoteur immobilier, dans un litige l’opposant au contrôleur technique des travaux.

Le Code de la construction et de l’habitation définit la mission du contrôleur technique comme étant celle de « contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages ». Il intervient à la demande du maître de l’ouvrage et lui donne son avis sur les problèmes d’ordre technique relatifs notamment à la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes.

Dans cette affaire, une SCI promoteur immobilier et maître d’ouvrage était responsable de l’exécution d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) d’un ensemble de villas avec piscine.

Constatant des désordres de construction au niveau des piscines, la SCI a assigné en indemnisation les différents intervenants à la construction : le maître d’œuvre, un entrepreneur, leurs assureurs et le contrôleur technique.

Or pour sa défense, le contrôleur technique a opposé au promoteur immobilier une clause limitative de responsabilité insérée dans le contrat signé. Cette clause plafonnait le montant des indemnisations au double des honoraires perçus par le contrôleur technique.

Dans cette affaire, la Cour de cassation considère que, conformément au Code de la consommation, la SCI promoteur immobilier est un non-professionnel de la construction vis-à-vis  du contrôleur technique. La clause litigieuse doit alors être analysée comme une clause de plafonnement d’indemnisation limitant la responsabilité du contrôleur technique. Pour la Cour de cassation, il s’agit d’une clause abusive qui doit être déclarée nulle et de nul effet.

En tant que promoteur immobilier, il n’est pas rare d’être confronté à des situations conflictuelles et contentieuses. Il est indispensable de recourir aux services d’un avocat en droit immobilier et construction afin de déterminer, au regard de la jurisprudence, votre statut et d’envisager, à bon droit, les actions d’engagement de responsabilité. Par ailleurs, en amont, il est judicieux de confier la rédaction du contrat de promotion immobilière afin de s’assurer de la validité de toutes les clauses et de prévenir les recours envisageables en cas de futur contentieux.

Avocats Picovschi, expérimenté en droit immobilier depuis plus de 25 ans, dispose de tout le savoir-faire nécessaire pour vous accompagner vers le succès de vos programmes immobiliers.

Source : *legimobile.fr : Civ. 3ème, 1 mars 2011, n°10-11.759 ; * www.dalloz-actualite.fr : Civ. 3e, 4 févr. 2016, FS-P+B, n° 14-29.347

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