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Une promesse de vente qui n'est pas constatée par un acte authentique, est nulle !

| Publié le 27/04/2011

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Afin d’en savoir plus, passons en revue les articles nécessaires à la bonne compréhension de l’article présenté aujourd’hui.

Article 1589-2 :

« Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date ».

Article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours ».

Cour d'appel

Paris

1er Juillet 2010

Résumé

Par application des dispositions d'ordre public de l'article 1840-A du Code général des impôts reprises dans l'article 1589-2 du Code civil, est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente qui n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire. Spécialement, la promesse unilatérale de vente et l'acceptation du bénéficiaire ont été constatées par un acte sous seing privé déposé au rang des minutes du notaire le même jour, l'acte de dépôt ayant été soumis à la formalité de l'enregistrement treize jours plus tard ; l'acte de dépôt, dressé en la forme authentique, contient la mention de la remise de la promesse de vente au notaire afin d'en assurer la conservation et procéder à la formalité de l'enregistrement et la désignation précise du bien, l'acte sous seing privé et ses annexes étant annexés à l'acte authentique de dépôt qui est signé par toutes les parties à la promesse de vente. Ainsi, le dépôt de l'acte sous seing privé constatant la promesse de vente dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire entre les mains du notaire, qui a reçu ce dépôt par acte authentique signé par toutes les parties, confère à la promesse de vente l'authenticité répondant aux exigences de l'article 1840-A du Code général des impôts. Peu importe que la promesse de vente ait été seulement annexée à l'acte de dépôt et non reprise intégralement dans ledit acte.

La promesse de vente qui ne comporte pas la signature du notaire ni les mentions requises par le décret du 26 novembre 1971 pour l'établissement des actes authentiques, est un acte sous seing privé, peu important qu'elle ait été rédigée par un notaire. L'authentification attachée au dépôt au rang des minutes du notaire ne lui fait pas perdre sa nature d'acte sous seing privé lors de son établissement, moment auquel il convient de se situer pour l'application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. C'est donc à juste titre que le premier juge a dit que la promesse de vente consentie entre les parties n'est pas régie par l'alinéa 3 de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, mais par son alinéa premier.

Source : LexisNexis

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