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Un nouveau régime fiscal pour l'immobilier : nul n'est censé l'ignorer

| Publié le 10/07/2012

Ecrit par : Gary-Alban MARAVILHA, Juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Vous êtes un professionnel ou un particulier ? Ce nouveau régime fiscal va impacter en profondeur votre situation positivement ou négativement, tout dépendra du conseil éclairé que vous aurez la clairvoyance de prendre puis suivre. Optimisation fiscale ou contrôle fiscal tout dépendra de vous.

 

Le régime de la TVA en matière immobilière

Le régime de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) immobilière a été refondu par la loi de finances rectificative de 2010 en son article 16. Le but de cette réforme était de mettre en adéquation la législation française et le droit européen. La TVA immobilière était une taxe sur les plus-values immobilières, lors de la vente d’immeubles neufs principalement.

Normalement, la vente d’immeubles est soumise à des droits de mutation. Mais la réforme de la TVA immobilière est venue modifier plusieurs choses. Tout d’abord, la TVA immobilière en tant que telle a été supprimée. Désormais, c’est le régime de TVA de droit commun qui s’applique. En outre, la réforme a simplifié les règles d’assujettissement.

Le nouveau régime de TVA en matière d’immobilier

La réforme a opéré une distinction fondamentale entre les personnes assujetties à la TVA (soumises à la TVA) et les personnes non assujetties à la TVA. Les personnes assujetties sont de manière générale des professionnels de l’immobilier alors que les personnes non assujetties sont des particuliers. Par ailleurs, dorénavant c’est le vendeur qui devient toujours redevable de la TVA.

Une nouvelle définition du terrain à bâtir a été donnée : « sont considérés comme terrains à bâtir les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application du plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme ». Auparavant, les terrains à bâtir étaient ceux pour lesquels l’acquéreur donnait son engagement de construire dans les 4 ans suivants l’acquisition. En matière de terrain à bâtir, la TVA est toujours due lorsque le vendeur est assujetti.

Les ventes d’immeubles qui ont lieu moins de 5 ans après l’achèvement de la construction de l’immeuble et qui sont faites par un assujetti sont soumises à la TVA. Avant la réforme, seule la première cession de l’immeuble était soumise à la TVA. En ce qui concerne la cession d’immeubles de plus de 5 ans depuis leur construction, elle est exonérée de TVA mais l’assujetti peut opter pour le paiement de la TVA. Ainsi, il pourra déduire la TVA qu’il a payée en amont. Les droits de mutation sont quant à eux d’un taux unique de 5.09%. L’acquéreur pourra être amené à payer des droits de mutation à taux réduit dans certains cas.

Concernant, l’achat sur plan ou vente en l’état futur d’achèvement, la TVA est due lors de chaque versement. Finalement, l’exigibilité de la TVA se fait à l’encaissement comme en matière de prestation de service.

Enfin, lors d’une livraison à soi-même, c’est-à-dire lorsqu’on se fait construire une maison par exemple, celle-ci sera soumise à la TVA pour les personnes assujetties. En revanche, lorsque l’immeuble est vendu dans les deux ans, il n’est pas soumis à la TVA.

La dispense de TVA

La dispense de TVA repose sur l’article 257 bis du Code général des impôts. Il dispose que :

« Les livraisons de biens, les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens.

Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s'il y a lieu, pour l'application des dispositions du e du 1 de l'article 266, de l'article 268 ou de l'article 297 A ».

Il en résulte que pour être dispensé de TVA il faut que le vendeur et l’acquéreur soient redevables tous deux de la TVA et que la transmission porte sur une universalité totale ou partielle. La Cour de Justice de l’Union Européenne considère qu’il y a transmission d’une universalité totale ou partielle quand : « la transmission des biens permet au cessionnaire de poursuivre l’activité économique autonome de façon pérenne ». Cette dispense de TVA vise donc principalement les professionnels.

Même si la réforme vient simplifier le régime de TVA, ce dernier reste complexe. En effet, il faut faire attention aux mesures transitoires, il ne faut pas commettre d’erreur. Face à l’ampleur du sujet nous l’approfondirons dans d’autres articles.

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