Ecrit par : Pauline LEBON, Juriste, Avocats Picovschi
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Vous avez acheté un terrain sur lequel vous deviez construire votre maison et finalement, il se trouve que vous ne pouvez pas construire ? Vous n’êtes malheureusement pas les seuls à qui cette situation est arrivée. Il est clair que si vous aviez su que vous ne pourriez pas construire, vous n’auriez jamais acheté ! C’est pourquoi vous disposez de moyens de recours. La situation n’est pas sans solution comme le démontrent notamment des solutions rendues en la matière par les juges de la Cour de cassation. Avocats Picovschi revient sur une décision récente qui a marqué les esprits.
Retrait d’un permis de construire après la vente, que faire ?
Alors que vous pensiez avoir acheté en toute sécurité votre terrain pour y construire votre maison, voilà que cet incident survient. Sachez qu’il existe des recours ; les fondements et donc les arguments et moyens de défense sont divers et l’avocat exercera le recours jugé le plus opportun pour vous.
Il arrive par exemple qu’un permis de construire soit obtenu avant la vente par les futurs acquéreurs. La vente est conclue, les acquéreurs sont devenus propriétaires du terrain, mais par la suite le permis de construire est retiré par l’autorité administrative et les acquéreurs se retrouvent alors avec un terrain sur lequel ils ne peuvent plus construire. Cette situation semble aberrante, mais pourtant, elle arrive fréquemment.
Retour sur la décision du 12 juin 2014 : annulation de la vente obtenue par les acquéreurs !
Les acquéreurs avaient demandé l’annulation de la vente estimant qu’ils avaient commis une erreur ayant vicié leur consentement. Effectivement, ils pensaient pouvoir construire au moment où ils ont conclu la vente puisqu’ils avaient obtenu un permis de construire et plusieurs mois plus tard le permis de construire leur est finalement retiré en raison d’une suspicion de l’existence d’une cavité souveraine mise en évidence après la vente.
Les vendeurs estimaient, quant à eux, que l’erreur s’appréciait au jour de la vente et qu’à ce moment précis, le terrain était bel et bien constructible et que par conséquent, aucune erreur n’avait été commise au moment de la vente : lorsque les acquéreurs ont signé, ils croyaient que le terrain était constructible et c’était le cas. L’inconstructibilité n’est intervenue que plus tard.
Les juges ont toutefois tranché en faveur des acquéreurs en décidant d’annuler la vente. La Cour de cassation a confirmé cette solution en décidant que les premiers juges ayant « relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d'une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d'appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n'avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle »
Attention toutefois à ne pas tirer de conclusions hâtives car chaque cas étant différent il est important de faire évaluer votre situation de fait par un expert.
Par exemple, dans une autre décision récente, les juges ont refusé d’annuler la vente. Les faits étaient quelque peu différents puisque le certificat d’urbanisme révélait - avant la vente - que seule une partie du terrain acheté était constructible, l’autre partie étant inondable. La vente a eu lieu puis le plan de prévention des risques naturels d’inondation a classé la totalité du terrain en zone inconstructible. Par suite, l’autorisation de construire a été refusée. Les acquéreurs ont alors demandé la nullité de la vente pour erreur et vice caché, mais il se trouve que les juges ont refusé leur demande estimant notamment qu’une enquête publique (ordonnée dans le cadre de la révision du plan de prévention des risques) était en cours au moment de la vente et qu’ils ne pouvaient donc pas ignorer les risques et que le vice d’inconstructibilité n’était pas antérieur à la vente.
En somme, il existe divers recours pour faire annuler la vente d’un bien immobilier, lorsque vous êtes confronté à une telle situation, mais tout réside dans l’art de les mettre en œuvre !
