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Assemblées générales

| Publié le 26/04/2011


Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être prises en assemblée générale. Celle-ci rassemble les copropriétaires ou leurs représentants, qui se prononcent sur un ordre du jour.

Généralités

C'est au syndic qu'il appartient de convoquer l'assemblée de copropriété au minimum une fois par an, et à chaque fois qu'une question le nécessite. Le conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires peuvent également demander au syndic de réunir l'assemblée générale.

A défaut de syndic, il appartient au président du TGI de nommer un administrateur provisoire qui se chargera de convoquer l'assemblée.

Tous les copropriétaires doivent être convoqués par lettre recommandée avec AR au moins 15 jours avant la date de l'assemblée (sauf cas d'urgence).

La convocation doit mentionner la date, l'heure, le lieu de l'assemblée et l'ordre du jour fixé par le syndic et complété par les questions des copropriétaires.

Le président désigné par l'assemblée anime les débats et veille à ce que les règles de tenue de la réunion soient respectées (vote, pouvoirs...).

Chaque copropriétaire signe la feuille de présence. En cas de retard ou de départ anticipé, l'heure doit être mentionnée, pour faciliter le décompte des voix.

En cas d'absence, le copropriétaire qui ne peut être présent peut se faire représenter. Il peut alors mandater la personne de son choix, exception faite du syndic, du conjoint et des employés de celui-ci.

Le nombre de mandats est limité à 3 par copropriétaire. Au delà de 3 mandats, le total des voix, tous mandats confondus, ne doit pas dépasser 5% des voix du syndicat.

Le vote

Le vote ne peut pas être secret mais il est possible de voter, soit par écrit en cas de représentation, soit à main levée. Chacun dispose d'un nombre de voix correspondant aux tantièmes de parties communes attachés à son lot et selon leur importance, les décisions sont prises à des majorités différentes, définies par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La majorité simple de l'article 24

Il s'agit de la majorité des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte.

Elle s'applique aux décisions relatives à la gestion courante et à l'entretien (peinture de la cage d'escalier, nettoyage des tapis…).

La majorité absolue de l'article 25

Cela vise la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris les absents. Cette majorité est requise notamment pour désigner ou révoquer le syndic ou autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux touchant aux parties communes.

Si le projet de résolution a obtenu par un vote favorable ou défavorable, au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé au cours de la même assemblée à un second vote à la majorité de l'article 24. L'assemblée peut aussi décider que la question sera à nouveau inscrite à un prochain ordre du jour.

Le cas échéant, le vote pourra avoir lieu lors d'une prochaine assemblée générale qui devra être convoquée dans les 3 mois, à la majorité de l'article 24.

La double majorité de l'article 26

Il faut ici la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Elle s'impose notamment pour voter la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage des parties communes ou pour décider la réalisation de certains travaux (installation d'un ascenseur...).

Pour les travaux d'amélioration, lorsqu'une résolution n'atteint pas la double majorité, mais recueille les votes favorables de la majorité de tous les copropriétaires totalisant au moins les 2/3 des présents ou représentés, une deuxième assemblée peut être convoquée. Lors de cette assemblée, si la moitié des copropriétaires du syndicat de copropriété représentant les 2/3 (présents ou représentés) votent en faveur du projet, la décision est alors entérinée.

L'unanimité

Certaines décisions importantes ne peuvent être prises qu'à l'unanimité des copropriétaires, notamment pour décider la modification de la répartition des charges.

Le procès verbal de l'assemblée générale doit être notifié par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants (absents non représentés), dans les 2 mois qui suivent la tenue de l'assemblée, par lettre recommandée avec AR.

Ce procès verbal contient un certain nombre d'informations : les questions inscrites à l'ordre du jour, le résultat de chaque vote, le nom des abstentionnistes et des opposants, les réserves formulées par des copropriétaires...

A compter de la notification court un délai de 2 mois pendant lequel le propriétaire peut intenter une action en nullité d'une décision de l'assemblée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble (pour inobservation des règles de convocation, irrégularités des mandats, violation des règles de majorités, erreurs dans le procès verbal.

A défaut de recours dans ces deux mois, les décisions de l'assemblée générale deviennent définitives.