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Rupture abusive du bail commercial, le recours à l'avocat s'impose

| Publié le 25/04/2014

Ecrit par : Adjokè MAMAH, juriste, Avocats Picovschi

SOMMAIRE

Vous louez un local commercial et votre bailleur décide soudainement de mettre fin au bail sans respecter votre droit à renouvellement. Vous vous demandez quels sont les recours dont vous disposez à son encontre. L’avocat vient à votre rescousse pour réclamer devant le juge une indemnité d’éviction en réparation de cette rupture abusive et pour vous permettre de conclure un autre bail commercial le plus tôt possible.  Avocats PICOVSCHI est à vos côtés pour vous aider à réclamer au mieux vos droits.

Le statut protecteur des baux commerciaux

Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à l’exercice d’une activité professionnelle, que ce soit commerciale ou artisanale. Le statut des baux commerciaux est protecteur et très favorable pour le locataire. En effet le loyer est plafonné, sa révision est très encadrée  et le locataire a également le droit au renouvellement de son bail (prérogatives du maintien dans les locaux). Les règles relatives aux baux commerciaux sont impératives, on ne peut y déroger.  Le contrat de bail est conclu pour une durée de 9 ans au minimum, la durée doit être obligatoirement déterminée.

Le bail ne peut être interrompu avant son terme qu’après avoir donné congé par acte d’huissier avec un préavis de 6 mois.  Mais si le bail s’est tacitement prolongé au-delà de la date d’expiration, il prendra fin à la fin du trimestre civil. Par exemple si le préavis est donné 8 avril, la rupture prendra effet le 31 décembre au lieu du 08 octobre.

Contentieux pour rupture abusive du bail : Indemnité d’éviction

Il arrive qu’un bailleur ne veuille pas accorder au locataire son  droit au renouvellement au bail. Heureusement le locataire a la possibilité de demander une indemnité d’éviction, qui couvrira le préjudice causé par ce non-renouvellement. Il faudrait par conséquent, consulter un avocat compétent en droit des baux commerciaux, pour agir le plus tôt possible et faire valoir vos droits.

Si le  refus de renouveler le bail n’est pas motivé par un motif grave et légitime notamment un manquement aux obligations du locataire (loyers impayés ou manquement au devoir d’entretien du local par exemple), le bailleur sera tenu de verser une indemnité d’éviction dont le montant dépendra d’un certain nombre d’éléments.

En pratique, cette indemnité correspond soit à la valeur vénale du fonds, soit la valeur du droit au bail. On prendra le montant le plus élevé des deux. Cette valeur sera éventuellement augmentée de frais nécessaires pour le déménagement et la réinstallation, frais et droits de mutation pour un nouveau fonds, et éventuellement la perte d’une licence.

L’acte d’huissier donnant congé devra préciser les motifs et faire mention de la possibilité qu’a le locataire de contester ou demander une indemnité d’éviction dans les 2 ans. En effet si le bailleur ne propose aucune indemnité, le locataire représenté par son avocat, peut saisir le tribunal compétent dans un délai de deux ans suivant la date à laquelle le congé a été donné.  Ainsi l’avocat va mettre en demeure le bailleur de payer un montant déterminé au titre de l’indemnité d’éviction.

Avant d’entamer la phase contentieuse judiciaire, l’avocat essaiera dans un premier temps de résoudre le litige à l’amiable en saisissant la commission de conciliation des baux commerciaux. L’avocat exposera le mieux possible vos doléances et les étayera par des éléments de preuve. Puis les parties et leurs avocats seront convoqués  pour la séance de conciliation, au minimum quinze jours avant. Au cours de cette réunion, chacun des avocats présentera ses arguments et la commission essaiera de rapprocher leurs fondements.

Si au terme de la séance, les parties se mettent d’accord sur le montant de l’indemnité, le secrétaire de la commission rédige un document  de conciliation que signent les parties et ces derniers devront s’y conformer.  Mais dans le cas où le désaccord persiste, la commission établit un avis constatant le désaccord, qui pourra être produit en justice lorsque la procédure est engagée.

La conciliation n’ayant pas donné lieu à un accord, l’avocat du locataire saisira le juge afin que ce dernier fixe l’indemnité suffisante pour réparer le préjudice subi. La saisine se fera par assignation du bailleur devant le juge en paiement d’une indemnité déterminée. Après audience, le juge peut rendre son jugement ou rendre sa décision dans un délai d’un mois. Il fixera le montant de l’indemnité à payer et pourra assortir sa décision d’une astreinte (pénalité de retard par jour à s’exécuter).

Le bailleur disposera d’un délai de quinze jours à compter de la décision de justice fixant l’indemnité, pour revenir sur sa position et accorder le renouvellement au bail, à condition que le locataire soit toujours dans les locaux et n’ait pas loué un nouveau local.

Le versement de l’indemnité, à défaut de repentir, se fera dans un délai de trois mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer délivré par huissier de justice. Le locataire a la possibilité de rester dans le local jusqu’à complet versement de l’indemnité d’éviction.

Le concours d’un avocat compétent pour entamer cette procédure est nécessaire. Il vous aidera à évaluer le montant de l’indemnité qui vous permettra de réparer le mieux possible le préjudice que vous subissez, que ce soit à l’amiable ou  en matière contentieuse devant la juridiction compétente.

 

Sources : www.service-public.fr, « Bail commercial, contenu du contrat et montant du loyer »mis à jour le 20 janvier 2014, « Résiliation et cession d’un bail commercial » mis à jour le 24 janvier 2014 ; www.entreprises.cci-paris-idf.fr « L’évaluation de l’indemnité d’éviction » ; Code du commerce articles L145-1 à L145-32.

 

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