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Révision du loyer

| Mis à jour le 08/03/2016 | Publié le 27/04/2011

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
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SOMMAIRE

Objet des négociations entre bailleur et preneur, le montant du loyer est librement déterminé entre ces derniers, à condition de se référer à la valeur locative du bien. La situation des parties évoluera avec le temps (charges et dépenses locatives ; la prospérité de l’affaire entreprise par le preneur…),  d’où l’intérêt de savoir si elles peuvent prévoir une révision du loyer. Le cas échéant, comment obtenir la révision du loyer ? Quelles sont les formalités ? Avocats PICOVSCHI répond à vos questions.

La révision du loyer est-elle possible ?

Que vous soyez bailleur ou preneur, sachez que vous avez la possibilité de solliciter la modification du montant du loyer, à la baisse ou à la hausse, en respectant toutefois un certain formalisme.

La révision peut intervenir en cours de bail ou lors de son renouvellement.

Si elle intervient pendant l’exécution du contrat de bail, elle pourra se faire selon deux procédés, soit en application des dispositions contractuelles convenues par les parties et insérées au sein du bail commercial, par le biais d’une clause appelée « d’échelle mobile » soit en se référant aux textes codifiés au sein du Code de commerce en l’absence d’une telle clause.

Cette révision légale est d’ordre public, elle garantit la protection du locataire. Après étude de la jurisprudence, il apparaît que le locataire peut renoncer à cet ordre public de protection en signant un accord avec son bailleur (Cass. Civ. 3ème 7 mars 2001, n°99-18368).

Faites-vous assister d’un avocat compétent en baux commerciaux et en droit des affaires à toutes les étapes de la conclusion du bail commercial, il saura défendre vos intérêts et négocier certaines mentions et clauses avec la partie adverse.

Il faut savoir que l’institution d’une clause d’échelle mobile dans le bail commercial ne prive pas les parties de la possibilité de recourir à la révision légale (triennale) qui est d’ordre public (article L. 145-15 du Code de commerce).

Quelle forme doit revêtir la demande en révision ?

Le montant du nouveau loyer ne sera applicable que si les parties en font la demande et s’entendent entre elles par la signature d’un protocole d’accord. Les juges retiennent que ce droit à la révision du loyer n’est pas un droit absolu, car reste une simple proposition de révision.

En cours de bail, la demande en révision doit émaner de l’une ou l’autre des parties et doit se faire par le biais d’un acte extrajudiciaire sous peine d’être déclarée nulle. Autrement, le demandeur à la révision devra envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou recourir à un huissier de justice pour délivrer cette demande de révision, tout en indiquant le montant du loyer proposé (article R.145-20 du Code de commerce).

Notez que toute modification du loyer fait de nouveau courir un délai de trois ans.

Si le bailleur souhaite revoir le loyer lors du renouvellement ou de la prolongation du bail commercial, il devra en avertir son locataire en lui transmettant un congé 6 mois avant la fin du bail.

Le preneur peut soit accepter soit refuser la proposition de loyer effectuée dans le congé délivré. S’il venait à refuser, les parties devront trouver un accord amiable devant la Commission départementale de conciliation. A défaut, la saisine des juridictions judiciaires compétentes sera alors nécessaire.

Existe-t-il des plafonnements dans la révision ?

Contrairement à sa fixation, l’évolution du montant des loyers à l’issue de la période des trois ans ou lors du renouvellement/prolongation est soumise au respect de certaines règles.

En effet, les parties devront observer les indices trimestriels des loyers commerciaux (ICL) et ceux des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Rapprochez-vous d’un conseil intervenant dans des dossiers de baux commerciaux, ce dernier saura répondre à vos interrogations et vous conseiller sur les démarches à entreprendre.

Avocats PICOVSCHI, Cabinet d’avocat depuis plus de 25 ans, situé dans le 17ème arrondissement de Paris, intervient principalement dans des dossiers afférents au droit des affaires et baux commerciaux, n’hésitez pas à nous contacter pour faire le point sur votre situation.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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