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Transaction immobilière : vice caché et responsabilité du vendeur

| Mis à jour le 08/01/2015 | Publié le 08/03/2012

Ecrit par : Elodie Coipel, Juriste, Avocats Picovschi

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SOMMAIRE

Après l'achat d'un bien immobilier, l'acquéreur peut découvrir un vice qui n'était pas visible lors de l'achat. Quelle est la responsabilité du vendeur ? Le vendeur peut-il s'exonérer de sa responsabilité ? De quels recours dispose l'acheteur ?

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Selon l'article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». A contrario, selon l'article 1642 du code civil ; « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même». 

Ainsi par exemple, constituent des vices cachés : 

  • La présence de termites ayant provoqué des dégâts tels que leur antériorité à la vente de l'immeuble est établie (Civ.3ème, 23 octobre 1991)
  • Le risque d'inondation rendant le sous-sol d'une maison impropre à l'usage d'habitation (civ.3ème, 22 janvier 1997)

 

Pour que le vice soit qualifié de caché, il faut plusieurs conditions :

  • Le défaut doit être caché : il ne devait pas pouvoir être découvert par l'acquéreur par un examen normal du bien.
  • Le défaut doit rendre impropre à sa destination le bien vendu : le vice est par exemple caché en l'absence de vide sanitaire sous le plancher, fondations défectueuses, termites…
  • Le vice doit être antérieur à la vente.
  • Le vice doit être imputable au bien vendu : il ne doit pas, par exemple, résulter d'une utilisation normale du bien.

De quels recours dispose l'acheteur ?

L'acheteur qui découvre un vice caché après l'achat de son bien peut exercer deux actions  prévues par l'article 1644 du code civil :

  • L'action rédhibitoire : rendre la chose et se faire restituer le prix
  • L'action estimatoire : garder la chose et se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.

Dans quels délais l'acheteur doit-il agir en garantie des vices cachés ?

Avant le 17 février 2005, l'acheteur devait agir dans les plus brefs délais. Ce délai d'action était soumis à l'appréciation souveraine des juges.

Depuis l'ordonnance du 17 février 2005, transposant une directive européenne n° 99/44 du 25 mai 1999 relative à la vente et aux garanties des biens de consommation, le délai d'action est de deux ans à compter de la découverte du vice.

Bien que l'acquéreur dispose de recours juridiques lui permettant d'obtenir la réparation de son préjudice, il arrive que le vendeur s'exonère de sa responsabilité.

Le vendeur peut-il s'exonérer de sa responsabilité ?

Le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés. Toutefois, le contrat peut prévoir des clauses exonératoires ou limitatives de responsabilité, comme le prévoit l'article 1643 du code civil (« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie »).

Ces clauses de non garantie s'appliquent au vendeur non professionnel et à la condition qu'il soit de bonne foi. Il en résulte donc, qu'un vendeur qui avait connaissance du vice ne peut se prévaloir de la clause de non garantie.

A titre d'exemple, un couple avait vendu à un particulier une maison d'habitation. En raison de la présence d'insectes xylophages, l'acquéreur a assigné le couple vendeur en paiement des travaux de reprise et en indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés. Le couple avait procédé en 1996 au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages et qu'il fallait les renforcer. La Cour de cassation en a déduit que le couple avait connaissance de ce vice et que par conséquent il ne pouvait se prévaloir de la clause exonératoire de garantie des vices cachés. (Civ. 3ème, 28 mars 2007 n° 06-12.299)

Certains vendeurs dissimulent les dégâts causés par les termites en repeignant ou en plaçant un objet à certains endroits afin que l'acheteur ne s'en rende pas compte. Dans une telle situation, la mauvaise foi du vendeur est établie.

Il faut distinguer le vendeur professionnel du vendeur non professionnel. La jurisprudence est très sévère à l'égard du vendeur professionnel. Il y a une présomption quasi-irréfragable de la connaissance du vice.

L'avocat compétent dans le domaine du Droit immobilier sera pour vous un atout, que vous soyez vendeur ou acheteur. Il vous informera sur vos droits et devoirs, vous conseillera lors de l'achat ou la vente d'une maison. En cas de contentieux il serait conseillé d'avoir recours à cet homme du Droit afin d'éviter d'importants préjudices financiers.

 

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

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