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Responsabilité du vendeur en cas de diagnostic non conforme

| Publié le 15/05/2014

Ecrit par : Charlotte Martineau, Juriste, Avocats Picovschi

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Dans le cadre de la vente d’une maison, vous faites faire un diagnostic immobilier afin d’assurer une jouissance paisible du bien aux nouveaux habitants, attention au choix de l’expert ! En effet, les domaines d’expertises sont divers et votre responsabilité peut être engagée si les acheteurs découvrent par la suite des vices. Avocats PICOVSCHI vous informe sur cette question à la lumière du récent arrêt de la Cour de cassation du 8 avril 2014.

Qu’est-ce que la garantie légale des vices cachés ?

En cas de vente d’un bien immobilier, la garantie des vices cachés n’est pas à négliger. Un vice caché se définit comme un défaut affectant un bien et revêtant trois caractéristiques. Comme son nom l’indique, il doit être caché, c’est-à-dire ne pas être apparent au moment de la vente, rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminuer très fortement l’usage, et exister au moment de la vente.

Cette garantie légale peut être exercée par tout acheteur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. C’est précisément l’action qui a été intentée par les acheteurs d’une maison, suite à la découverte de la mérule après la vente et ayant donné lieu à un arrêt de la Cour de cassation le 8 avril 2014.

L’infection par la mérule, un vice caché pour les acquéreurs

Suite à la vente de leur maison, un couple s’est vu assigné en réparation de leur préjudice par les acheteurs, qui ont découvert postérieurement à cette vente la présence d’un champignon, appelé mérule.

L’entrée en vigueur de la loi ALUR a rendu obligatoire le diagnostic mérule dans les zones à risque, dans le cadre d’une vente immobilière. Ce champignon peut avoir des conséquences désastreuses pour la maison mais également pour le vendeur, qui peut, à ce titre, voir sa responsabilité engagée. Dans ce cas, l’assistance d’un avocat est indispensable afin d’adopter la meilleure stratégie de défense. 

Dans cette affaire, la Cour de cassation a affirmé que la présence de mérule était un vice caché pour les acheteurs. Elle a relevé que le mauvais état de certaines pièces de la maison n’était pas suffisant pour rendre apparent à leurs yeux le vice lié à la mérule. N’étant pas professionnels du bâtiment, ils n’étaient ainsi pas en mesure de détecter une telle contamination, compte tenu de la rénovation récente de la maison effectuée par les vendeurs eux-mêmes. Cependant, les vendeurs auraient dû faire appel à un expert afin d’établir les divers diagnostics obligatoires avant toute vente.

L’importance du diagnostic de l’expert

Un tel diagnostic relève de l’expertise d’un professionnel. En l’espèce, la question du manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil lors de la vente avait été soulevée, mais rapidement écartée par la Cour de cassation. Cette dernière énonce en effet que l’agent immobilier n’est pas un expert en bâtiment compétent pour détecter le vice lié à la mérule.

Il est nécessaire, lors de la vente d’un bien, de faire appel à un expert, professionnel de la construction, afin de se prémunir contre tout risque de responsabilité postérieure.

Quelles conséquences pour le vendeur en cas de vices cachés ?

Le vendeur déclaré responsable au titre de la garantie des vices cachés s’expose au paiement d’indemnités à l’égard des acheteurs, à la restitution d’une partie du prix de vente voire à l’annulation de la vente. Il s’agit de sanctions relativement lourdes, d’où l’intérêt de faire appel à un avocat expert en droit immobilier afin de vous assurer la meilleure défense possible.

Dans l’affaire de la mérule, le couple de vendeur s’est vu condamné au versement de dommages et intérêts en faveur des acquéreurs, correspondant aux frais de réparation de la maison, afin d’indemniser leur préjudice.

Les vendeurs ayant procédé par eux-mêmes à la rénovation de la maison, ils avaient parfaitement connaissance du vice. Par conséquent, en dissimulant son existence lors de la vente, ils ne pouvaient échapper à leur responsabilité. 

La solution aurait pu être toute autre s’il n’avait pas été prouvé que les vendeurs avaient connaissance du vice. En effet, les actes de vente comprennent généralement une clause interdisant tout recours contre le vendeur de bonne foi qui n’était pas au courant de l’existence d’un défaut du bien. Un avocat compétent en matière immobilière saura mettre tout en œuvre pour la défense de vos intérêts en cas de contentieux lié à la vente de votre bien immobilier.


Sources : Cass. Civ. 3e 8 avril 2014 n°09-72747

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