Réforme du droit des contrats : des incidences dans l’immobilier ?

Le rôle de la bonne foi dans les relations pré-contractuelles réaffirmé !

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats a inscrit dans le code les principes généraux du droit afin de rendre le droit des contrats plus lisible et accessible. Le principe de bonne foi est donc réaffirmé dans le code et limite la liberté contractuelle (article 1112 du Code civil). La bonne foi s’impose à tous les stades du contrat, des négociations précontractuelles jusqu’à son terme.

Plus concrètement, l’objectif est de protéger la « partie faible », plus qu’une partie particulière (acquéreur ou vendeur). La réforme consacre les jurisprudences qui généralisent le devoir d’information sur les éléments déterminant le consentement du cocontractant. Par exemple, une décision de la Cour de cassation a jugé qu’un maire, qui n’avait pas informé le vendeur d’une procédure de révision du plan d’occupation des sols (POS) prévoyant de rendre le bien vendu constructible, avait manqué à son devoir d’information lors de l’acquisition d’un bien.

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Nouveauté concernant les avant-contrats - pacte et promesse - précédant la vente immobilière

L’ordonnance réformant le droit des contrats a codifié les définitions d’avant-contrat particulièrement utilisé dans les contrats de vente immobilière (article 1124 du Code civil). Ainsi, la loi définit désormais le pacte de préférence (article 1123 du Code civil) et la promesse unilatérale de vente.

Par ailleurs, les sanctions admises par la jurisprudence en cas de violation du pacte de préférence sont consacrées.

En effet, l’arrêt de la chambre mixte du 26 mai 2006 concernant le pacte de préférence est transcrit à l’article 1123, alinéa 2. Il dispose en effet que : « Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu. » L’article innove également dans ses alinéas 3 et 4 puisqu’il crée une action pour un tiers au contrat qui désirerait s’informer de l’existence d’un pacte. Il s’agit d’une nouveauté qui vise à renforcer la sécurité juridique de celui qui suspecterait l’existence d’un pacte de préférence et qui souhaiterait s’informer de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Concernant la promesse unilatérale de vente, le législateur a décidé de mettre un terme à la « jurisprudence Cruz » de la Cour de cassation. Cette jurisprudence de 1993, très critiquée, permettait la rétractation de la promesse par le promettant, même formulée avant le délai stipulé dans la promesse. La rétractation privait ainsi d’effet la levée postérieure de l’option par le bénéficiaire. Aujourd’hui, l’article 1124, alinéa 2 dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Par ailleurs, le bénéficiaire d’une promesse de vente peut obtenir la nullité du contrat de vente conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui connaissait l’existence de celle-ci (l’article 1124, alinéa 3).

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