Ecrit par : Avocats Picovschi
SOMMAIRE
Très encadré, le droit de la construction répond à une réglementation stricte permettant de sanctionner le maître d’œuvre en cas de vice ou d’absence de construction de l’immeuble. Avocat Picovschi dresse un panorama des recours et garanties offertes à l’acquéreur.
Que faire en cas d’absence de construction ?
Vous avez financé un projet de construction immobilière, signé un contrat de construction… notamment à l’étranger afin de vous constituer un patrimoine immobilier et/ou d’y implanter le siège social de votre entreprise ou d’y faire construire votre résidence principale. Cependant, après avoir signé les contrats et versé les fonds… vous constatez à votre grande surprise que rien n’a été fait sur les lieux ou que le chantier est totalement abandonné. Que faire quand l’autre partie n’a pas exécuté son obligation ? Dans ce cas, il vous est fortement recommandé de prendre contact au plus vite avec un professionnel du droit, pour qu’il élabore un plan d’action pour défendre vos intérêts.
S’il n’y a aucune construction, votre avocat pourra, après étude des termes de votre contrat, éventuellement constater l’inexécution du contrat et engager la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs. Il pourra mettre en demeure les responsables en bonne et due forme, et obtenir l’exécution forcée ou encore la résolution du contrat, en plus de dommages-intérêts.
D’autres actions existent et peuvent être mises en œuvre par l’avocat en fonction de votre situation. Dans tous les cas, vous ne devez pas trop tarder avant d’agir en justice afin de respecter au mieux les délais d’action qui sont en général brefs.
Que faire en cas d’immeuble inachevé ?
Vous avez acquis un bien immobilier en secteur protégé par le biais d’un contrat de vente d’immeuble à construire, notamment d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), mais malheureusement le promoteur ayant fait faillite, l’immeuble n’a pas pu être achevé.
Si vous êtes accompagné par un avocat, celui-ci pourra mettre en œuvre la garantie extrinsèque d’achèvement. C’est souvent une banque qui se porte garant pour payer l’achèvement des travaux, en cas de défaillance du vendeur. Le système pouvant encore être plus complexe, un avocat compétent en matière de contrats immobiliers saura sur quel fondement agir et quels arguments utiliser.
Que faire en cas de vice de construction ?
En tant qu’acquéreur d’un bien immobilier, vous avez signé un contrat et bénéficiez de certaines garanties spécifiques en cas de désordres sur les constructions : garantie décennale et biennale pour les désordres non apparents à la réception, ou encore garantie de parfait achèvement. Or ces garanties ne portent pas sur le même objet et suivent des délais de prescription différents. Votre avocat pourra vous aider à appliquer les bonnes garanties dans les délais impartis.
Comment mettre en œuvre la garantie décennale ?
Le constructeur est en principe responsable, pendant dix ans à partir de la réception de l’ouvrage, des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. En pratique, cette garantie est plus utilisée quand il existe une évidente atteinte à la solidité de l’immeuble (risque d’effondrement par exemple).
Cette garantie décennale est aussi étendue aux dommages portant atteinte à la solidité des éléments d’équipements indissociables de l’ouvrage.
Comment actionner la garantie biennale ?
La garantie biennale permet de faire réparer ou remplacer les éléments d’équipement dissociables du corps de l’ouvrage et qui ne fonctionnent pas. Ne visant pas les désordres très graves qui portent atteinte à la destination de l’ouvrage, cette garantie est difficile à appliquer.
Comment mettre en œuvre la garantie de parfait achèvement ?
Cette garantie est due seulement par l’entrepreneur pour les désordres qu’il peut réparer matériellement. L’idée est que l’entrepreneur revienne sur le chantier et procède à la réparation. Les désordres (tels que les vices cachés ou les défauts de conformité) doivent être signalés dans l’année qui suit la réception des travaux.
Pour les désordres financiers, votre avocat pourra, s’il y a lieu, engager la responsabilité contractuelle de droit commun, en même temps que la garantie de parfait achèvement.
La jurisprudence étant abondante sur ce sujet, certains travaux relevant plus d’une garantie que d’une autre, l’analyse de votre situation personnelle par un avocat avant d’engager toute action est vivement conseillée.
En outre, si les désordres ne relèvent pas de cette responsabilité spéciale des constructeurs, l’avocat pourra toujours agir sur la responsabilité contractuelle de droit commun.
Contre qui pouvez-vous agir ?
Sur un chantier, les personnes peuvent être nombreuses. Or pour mettre en œuvre ces garanties ou engager une action en justice, encore faut-il s’adresser à la bonne personne. Votre avocat pourra vous aider à assigner celle-ci.
Le Code civil prévoit en effet qu’on peut agir contre toutes les personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, telles que l’architecte, l’entrepreneur ou les techniciens. De plus, le vendeur de l’immeuble qu’il a construit ou fait construire est aussi responsable, de même que le mandataire du propriétaire de l’immeuble ayant une mission de locateur d’ouvrage.
En tant que victime des désordres, l’avocat pourra agir contre les responsables, voir leur assureur plus solvable.
Le Cabinet Avocats PICOVSCHI est compétent dans le domaine de droit immobilier et vous aider dans vos actions en justice, pour plus d’informations et prendre rendez-vous, n’hésitez pas à nous contacter.
