Que devient l'offre de vente en cas de décès du vendeur ?

Qu’est-ce qu’une offre de vente ?

L’offre de vente est un acte juridique unilatéral par lequel une personne confère une option à l’autre. Le destinataire de l’offre peut :

• Accepter l’offre et donc former le contrat.
• Ne pas accepter l’offre et donc ne pas former le contrat.

Elle précède le contrat de vente. Les tribunaux considèrent qu’il y a vente dès qu’il a consentement de l’acheteur et du vendeur sur la chose, le bien immobilier, et le prix. Ce dernier doit être déterminé et non déterminable. Dès lors qu’il y a accord, la vente est réputée être parfaite ce qui signifie que l’acheteur est devenu le propriétaire du bien immobilier, sauf clause contraire. Dans la pratique, le transfert de propriété s’opère généralement lors du paiement intégral du prix du bien.

Comment distinguer l’offre de vente d’autres « promesses » ?

La promesse unilatérale de vente est un contrat unilatéral et non un acte unilatéral.

Il est parfois difficile de distinguer les deux et de savoir dans quel cas on se trouve. Le régime applicable  n’est pas le même. L’avocat est là pour vous aider à bien déterminer votre situation.

Ce contrat permet au vendeur de conserver le bien mis en vente, pour un acheteur déterminé, pendant un certain délai. Passé ce délai, soit le bénéficiaire de la promesse s’est prononcé (achat ou non), soit le vendeur recouvre sa liberté pour contracter avec un autre acquéreur.

L’offre de vente n’est pas non plus un compromis de vente, attention donc à bien différencier les deux ! A titre informatif, un compromis de vente est toujours signé quelques mois avant la vente effective, et comprend les conditions de cette dernière. Un avocat peut vous aider à mieux comprendre ces distinctions et à défendre vos intérêts en justice.

L’acceptation de l’offre de vente

L’offre de vente peut être assortie d’un délai pendant lequel le bénéficiaire peut exercer son option (accepter ou renoncer).

Néanmoins, il est possible que l’offre ne comporte aucun délai. Dans ce cas, les juges apprécient le « délai raisonnable » pendant lequel il est possible d’accepter l’offre.

L’appréciation de ce délai varie en fonction de la nature du contrat en cause et des circonstances.

La Cour de Cassation a notamment décidé que « l’acceptation doit intervenir avant l’expiration du délai raisonnable contenu implicitement dans l’offre » (Civ. 3e, 8 février 1968).

Le décès de l’offrant avant l’acceptation

Lorsque la personne qui vous a proposé la vente du bien décède avant que vous ayez formulé votre acceptation, se pose alors la question du devenir de cette offre. Pouvez-vous prétendre à devenir propriétaire malgré l’opposition des héritiers du défunt qui ne souhaitent pas que les biens vous soient vendus ?

La Cour de Cassation s’est prononcée sur ce sujet (Civ. 1re, 25 juin 2014).

Elle a décidé que « l’offre qui n’est pas assortie d’un délai est caduque par le décès de celui dont elle émane avant qu’elle ait été acceptée ».

Il en ressort une distinction entre l’offre de vente assortie d’un délai et l’offre non assortie d’un délai.

• L’offre non assortie d’un délai : le décès de l’offrant avant l’acceptation par le bénéficiaire rend l’offre caduque. Cela signifie qu’elle n’a plus aucun effet. L’offre ne se transmet donc pas aux héritiers qui ne sont pas tenus de reprendre l’offre immobilière non acceptée !
• L’offre  assortie d’un délai : lorsque l’offre est assortie d’un délai, elle survit à l’offrant. Ainsi, si l’offrant décède avant l’expiration du délai, vous avez toujours la possibilité d’accepter l’offre, car elle est transmise aux héritiers.

Il existe en outre de nombreux cas particuliers et devant les tribunaux les solutions ne sont pas fixées à l’avance ; c’est pourquoi il est important, pour faire valoir au mieux vos droits, d’être encadré dans vos démarches par un avocat compétent en droit immobilier. Votre choix peut se porter sur Avocats PICOVSCHI, qui exerce depuis près de trente ans dans ce domaine.