Version ordinateur
Posez-nous vos questions pour aller plus loin

Home > Achat vente Immobilière

Que devient le contrat en cas de non réalisation des conditions suspensives ?

| Publié le 24/01/2017

Ecrit par : Avocats Picovschi

 
illustration de l'article

SOMMAIRE

Vous êtes sur le point de conclure une vente, mais l’acquéreur n’obtient pas d’accord de la banque pour son prêt. Vous souhaiteriez vous rétracter, car vous êtes excédé d’attendre quelque chose qui ne se réalisera peut-être jamais ! De plus, certaines personnes vous ont déjà fait une autre offre sans condition suspensive. Voyons comment se sortir de cette situation et pourquoi pas se prévaloir de la non-réalisation de ces conditions suspensives.

La caducité de l’acte : une sanction lourde de sens

Vous êtes sur le point d’acquérir votre bien immobilier. Il s’agit d’un projet conséquent, de grande ampleur, qui vous demande une certaine réflexion et nécessite de vous assurer contre d’éventuels risques inhérents à un achat immobilier.

En matière de vente immobilière, la procédure traditionnelle consiste à signer préalablement à l’acte de vente une promesse synallagmatique de vente appelée également « compromis de vente ».

À ce stade, il est rare que l’acheteur dispose des fonds pour acquérir le bien immobilier.  D’où l’intérêt pour lui d’insérer dans la promesse d’achat une ou plusieurs conditions suspensives.

Cette dernière peut être diverse et variée, mais dans tous les cas, elle aura pour conséquences de suspendre la vente à la réalisation de cette condition. Les clauses que l’on retrouve le plus fréquemment seront les conditions d’obtention d’un prêt bancaire ou d’obtention d’un permis de construire.

L’acheteur souhaitant ainsi se protéger contre un éventuel refus de la part de la banque de lui accorder un crédit ou d’un refus de la part du Maire de sa commune de lui accorder le permis de construire indispensable à la construction de la maison. La non-réalisation de ces conditions pourrait anéantir votre projet immobilier. Il serait donc regrettable de ne pas envisager l’ensemble des scénarii possibles en se faisant accompagner par des professionnels compétents en la matière.

Par conséquent, si les conditions se réalisent c’est-à-dire en cas d’obtention du prêt ou du permis de construire, les conditions sont levées et les parties réitèrent l’acte de vente sous la forme authentique devant le notaire en charge du dossier.

Néanmoins, en cas de non-réalisation des conditions suspensives, le contrat est frappé de caducité. En ce sens, l’acte qui était valable initialement est privé d’effet, conséquence de la non-réalisation des conditions suspensives. L’acte est censé n’avoir jamais existé et les éventuels acomptes déjà versés doivent être restitués à l’acheteur initial.

Toutefois, il arrive parfois que l’acheteur veuille tout de même se prévaloir du contrat malgré la non-réalisation des conditions prévues initialement au contrat.

Ou bien, à l’inverse il peut s’agir du vendeur qui souhaite se prévaloir de ces conditions.

Anticipez la caducité du contrat

Le contrat venant d’être déclaré caduc par la non-réalisation des conditions suspensives ne peut être « ramené à la vie ». Cela signifie que l’acheteur et bénéficiaire de la condition qui ne s’est pas réalisé ne pourra se prévaloir devant notaire de cet acte et la procédure devra être reprise en totalité.

Pour échapper à cette lourde sanction, le bénéficiaire de la condition qui souhaiterait néanmoins conclure le contrat peut demander à renoncer au bénéfice de la clause avant le terme du délai prévu pour la réalisation de la clause. Cette décision s’imposera à son cocontractant vendeur du bien.

Se pose la question de savoir quel est le sort du contrat lorsqu’il ne prévoit pas de délai de réalisation de ces clauses.

Un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de Cassation du 15 janvier 2014 est venu rappeler qu’en l’absence de délai de réalisation des conditions, leurs effets se poursuivent au-delà de la date prévue pour la réitération de l’acte de vente. Ainsi, en l’absence de délai, le terme prévu pour la réitération du contrat ne constitue que le point de départ à partir duquel une partie peut demander l’exécution forcée de la promesse.

Il est donc primordial de stipuler un délai de réalisation des conditions indépendamment de celui convenu pour la réalisation de la promesse de vente.

Une autre option s’offre aux parties en prévoyant conventionnellement au préalable que la non-réalisation de la clause ne serait pas automatiquement entachée de caducité. Mais les conditions sont strictes puisque la loi impose qu’il s’agisse d’une mention expresse contenue dans l’avant-contrat.

Pour envisager la meilleure option envisageable, il est nécessaire de s’entourer de professionnels compétents en matière de vente immobilière. Avocats Picovschi rompu à la gestion de ces questions immobilières depuis près de 30 ans vous conseillera de la manière la plus adaptée à votre situation.

Cet article est mis en ligne à des fins d'information du public et dans l'intérêt des justiciables. Il est régulièrement mis à jour, dans la mesure du possible. En raison de l'évolution permanente de la législation en vigueur, nous ne pouvons toutefois pas garantir son application actuelle et vous invitons à nous interroger pour toute question juridique ou problème concernant le thème évoqué au 01 56 79 11 00. En aucun cas le Cabinet ne pourra être tenu responsable de l'inexactitude et de l'obsolescence des articles du site.

Vous voulez plus d'informations ?

Plus de conseils ? Appelez-nous.

+33 (0)1 56 79 11 00

90 av. Niel - 62 & 69 rue Ampère 75017 Paris

Votre avis nous intéresse

Le responsable de traitement des données à caractère personnel collectées sur le présent site Internet est Gérard PICOVSCHI, Avocat au Barreau de Paris. Les informations recueillies font l'objet d'un traitement informatique destiné à respecter nos obligations déontologiques et à prévenir d'éventuels conflits d'intérêts.Conformément à la loi « informatique et libertés » du 6 janvier 1978 modifiée en 2004, vous bénéficiez d'un droit d'accès et de rectification aux informations qui vous concernent, que vous pouvez exercer en vous adressant au service Informatique et Libertés : 69 rue Ampère, 75017 Paris (e-mail : avocats[at]picovschi.com). Vous pouvez également, pour des motifs légitimes, vous opposer au traitement des données vous concernant.