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Quand les délais ne sont pas respectés, gare aux sanctions !

| Publié le 28/04/2011

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Conformément à la logique utilisée pour déchiffrer les arrêts proposés, lançons-nous donc dans la longue mais nécessaire lecture de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui nous aidera à appréhender l’arrêt du jour.

Article 10 de la loi du 31 décembre 1975 :

« I - Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.

L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation es porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.

Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, les notifications faites en application du présent article par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

II - Lorsque la vente du local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionel a lieu par adjudication volontaire ou forcée, le locataire ou l'occupant de bpnne foi doit y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception un mois au moins avant la date de l'adjudication.

A défaut de convocation, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut, pendant un délai d'un mois compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire. Toutefois, en cas de vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit si l'adjudication a été prononcée en faveur d'un indivisaire.

III - Le présent article s'applique aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet. Il ne s'applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Il ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment ».

Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 Juin 2010, Rejet, Résumé

« Une société qui avait acquis, en qualité de marchand de biens, le 20 avril 2001 un immeuble a signifié le 4 septembre 2001 à la locataire d'un appartement, une offre de vente lui ouvrant droit à préemption en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Ayant tenu le 24 septembre 2001 la réunion d'information prescrite par l'accord collectif du 9 juin 1998 pour la vente d'un immeuble de plus de dix logements, la société lui a fait délivrer le 28 septembre 2001 un congé pour vendre sur le fondement de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. La société a vendu cet appartement après division de l'immeuble en copropriété à un tiers suivant acte reçu le 1er février 2002. Ayant relevé que l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 avait été adressée à la locataire le 4 septembre 2001, antérieurement à la réunion des locataires et à l'envoi de la lettre de confirmation constituant le point de départ du délai de trois mois à respecter avant d'envoyer cette offre, la cour d'appel en a exactement déduit que les dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998 n'ayant pas été respectées, l'offre de vente et le congé pour vendre délivrés à la locataire étaient nuls et qu'en conséquence la vente était frappée de nullité ».

Source : LexisNexis

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