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Propriétaire exclusif par le jeu de la prescription acquisitive sur un bien indivis

| Mis à jour le 08/01/2015 | Publié le 23/08/2011

Vous êtes propriétaire en indivision d'un bien immobilier. Les années passent et vous êtes le seul à occuper l'immeuble. Pouvez-vous vous prétendre être propriétaire exclusif une fois un certain temps écoulé ?

Deux hypothèses peuvent se présenter :

  • Suite à un décès, vous êtes cohéritier d'un bien immobilier. Vous êtes cependant le seul à l'occuper depuis une trentaine d'années.
  • Après un divorce, vous vous retrouvez propriétaire indivis d'un bien au même titre que votre ex-conjoint. Le régime matrimonial n'a jamais été liquidé, et votre ex-époux/épouse se désintéresse totalement du bien que vous occupez seul(e) depuis plus de trente ans.

Dans ces deux hypothèses, il est possible d'envisager de mettre en œuvre la prescription acquisitive, autrement appelée usucapion.

En effet, l'article 2258 prévoit que « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception tirée de sa mauvaise foi ».

Autrement dit, l'occupant d'un bien immobilier en indivision peut invoquer la prescription acquisitive même s'il est parfaitement informé depuis le début qu'il n'est pas le seul propriétaire du bien.

En effet, il résulte de la jurisprudence que si, pendant plus de trente ans, au vu et au su de tous, l'un des indivisaires accomplit sur l'immeuble indivis des actes nettement exclusifs du droit de propriété des coïndivisaires, sans que ces derniers ne protestent, l'occupant  propriétaire exclusif de l'immeuble par le biais de la prescription acquisitive.

Il résulte en effet d'une jurisprudence constante qu'il est possible de faire jouer la prescription acquisitive contre un coïndivisaire (Voir par exemple en ce sens Cass. civ. 8 janv. 1946, Cass. civ. 10 mai 1937, Cass. req. 27 mai 1937, Cass. 3e civ. 12 oct. 1976).

La prescription acquisitive résulte d'une possession continue, réelle, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire :

  • Le caractère continu résulte de ce que pendant trente ans au moins vous avez habité le bien sans interruption ;
  • La possession est réelle lorsque l'indivisaire accomplit seul tous les actes qu'un propriétaire aurait accomplis (paiement de la taxe foncière, de la taxe d'habitation…) ;
  • La possession doit être paisible, et non avec violence. Autrement dit, le coïndivisaire n'a jamais dû tenter de rentrer dans le bien ou de vous mettre en demeure de le restituer ou de libérer les lieux ;
  • Le caractère public et non équivoque résulte du fait que les tiers ne doivent pas pouvoir se douter que l'occupant n'était pas le seul propriétaire du bien.

La difficulté principale dans ce type d'action consiste à établir la preuve de la prescription acquisitive.  L'avocat compétent en matière de droit immobilier saura vous conseiller et évaluer les chances de succès d'une telle procédure. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à appeler le cabinet au 01 56 79 11 00.

 

Marion Jaecki, Elève–avocate

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