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Promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier : le vendeur peut-il se rétracter ?

| Publié le 23/08/2011

Il s'agit d'un domaine extrêmement mouvant en matière de droit immobilier, qui vient de faire l'objet d'un nouveau revirement de jurisprudence : les promesses unilatérales de vente ont fait parler d'elles dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 11 mai 2011.

L'hypothèse de départ est simple : le propriétaire d'un bien immobilier s'engage unilatéralement à vendre son bien à une personne déterminée, si celle-ci lève l'option qui lui est offerte dans un délai déterminé.

Le point qui soulève de nombreux débats est celui de la rétractation : quid si au bout de quelques jours, le propriétaire se rétracte et ne souhaite plus vendre ?  

C'est la valeur de la rupture des promesses unilatérales de vente qui a fait l'objet, ces dernières années d'une véritable saga judiciaire. La Cour de cassation, le 11 mai 2011, vient d'opérer un nouveau revirement de jurisprudence.

En l'espèce, le cas présenté à la Haute Juridiction était classique : un homme s'était engagé à vendre un bien immobilier par le biais d'une promesse unilatérale de vente. Son interlocuteur bénéficiait d'un délai pour décider de lever ou non l'option qui lui était offerte.

Mais avant que le potentiel acquéreur ne se soit manifesté, le propriétaire du bien décédait. Son héritière, désireuse de ne pas vendre l'immeuble, décidait alors de rompre la promesse unilatérale de vente.

Le bénéficiaire de la promesse, ne l'entendant pas de cette oreille, décidait tout de même de lever l'option d'achat.

C'est par un attendu de principe très clair que la Cour de cassation se positionne sur la valeur de la rétractation des promesses unilatérales de vente, en retenant que « la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée ».

Ce nouvel arrêt tranche totalement avec la jurisprudence de la Cour du 8 septembre 2010, qui avait alors retenu que le décès du promettant n'empêchait pas le bénéficiaire de lever valablement l'option contre ses héritiers, leur auteur ayant « définitivement consenti à vendre » (Civ. 3e, 8 sept. 2010).

A l'heure actuelle, il semble exclu de contraindre un propriétaire à vendre en vertu d'une promesse unilatérale rompue. Les juges semblent exiger non seulement que le consentement du promettant existe au moment de la conclusion de la promesse, mais également qu'il se perpétue tout au long de sa durée.

La rupture de la promesse n'est cependant pas neutre pour son bénéficiaire. Même si l'arrêt ne se prononce pas sur ce point, il n'est pas à exclure que des dommages et intérêts puissent être obtenus en justice.

L'avocat expérimenté en droit des contrats et en droit immobilier saura utilement conseiller les vendeurs ou les acquéreurs en litige. Pour davantage d'informations, n'hésitez pas à contacter le Cabinet Picovschi au 01 56 79 11 00.

Marion Jaecki
Elève avocate


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