Problèmes de construction de maison individuelle : quels sont ceux couverts par la garantie de livraison ?

L’étendue de la garantie de livraison

Selon l'article L.231-6 du Code de la construction et de l'habitation (CCH),  la garantie de livraison « couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus ».
Le but de la garantie de livraison à prix et délais convenus est de protéger les accédants à la propriété  d'une maison individuelle. Elle est donnée par un établissement de crédit.  La banque ne peut débloquer les fonds que lorsque l'attestation de garantie lui est communiquée. Le constructeur qui commence les travaux sans garantie de livraison s'expose à une sanction de deux ans d'emprisonnement et 37500 € d'amende (article L.241-8 du code de la construction et de l'habitation).

Le paiement anticipé du prix

Elle permet de pallier les conséquences du fait du constructeur (article L.231-6 du CCH) qui auraient abouti à un paiement anticipé du prix.

En effet, le constructeur a interdiction d'exiger ou d'accepter des sommes avant leur échéance. L'article L.241-1 du CCH dispose : « Toute personne qui aura exigé ou accepté un versement, un dépôt de fonds, une souscription ou une acceptation d'effets de commerce en violation des dispositions des articles L. 212-10, L. 212-11, L. 213-9, L. 222-5 et du paragraphe II de l'article L. 231-4 sera punie d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 9 000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement ».

La garantie de livraison permet au maître de l'ouvrage de se retrouver alors dans la situation où il n'aurait pas effectué de paiement anticipé, le garant prenant à sa charge ces conséquences ayant trait au prix.

Le dépassement du prix convenu

En cas de « défaillance » du constructeur, le garant va alors devoir prendre en charge le coût des dépassements du prix convenu « dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction ».

Dans ce cas, il est possible que le maître de l'ouvrage supporte une franchise qui ne peut excéder 5% du prix convenu.

Les malfaçons et l'achèvement de la maison

En cas de défaillance du constructeur, elle garantit toutes les malfaçons.

La garantie doit permettre l'achèvement de la maison, par conséquent elle ne peut pas être plafonnée. L'achèvement des travaux doit correspondre aux prévisions du contrat et être exempt de toute livraison apparente.

S'agissant des pénalités de retard, elle ne prendra en charge que les pénalités prévues au contrat lorsque le retard excède 30 jours.

Le garant couvre l'obligation de résultat du constructeur de réaliser l'ouvrage conforme aux stipulations contractuelles. Il couvre les défauts de conformité ou les vices apparents ayant fait l'objet de réserves lors de la réception. Il doit aussi s'assurer des délais de livraison.

S'il constate que le délai de livraison n'est pas respecté, il doit mettre en demeure le constructeur d'exécuter ses obligations.

Mise en œuvre

Le maître de l'ouvrage informe le garant de la défaillance du constructeur. Le garant met en demeure le constructeur, par acte d'huissier, d'exécuter les travaux ou de livrer l'immeuble. Le garant est tenu de mettre en demeure le constructeur. Si quinze jours après la mise en demeure le constructeur n'a pas exécuté ses obligations,  le garant sera tenu à l'exécution de ses obligations.

En cas de litige portant sur un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) l’intervention de l’avocat expérimenté en droit de la construction s’impose. Il saura vous apportera les conseils nécessaires, s’assurera du respect de ses obligations par les garants et prendra en charge la défense de vos intérêts pour que puissiez sereinement emménager dans votre bien.